我国商业不动产REITs开闸。证监会近日发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》（以下简称《商业不动产REITs公告》），明确了商业不动产REITs的产品定义、基金注册及运营管理要求，正式启动商业不动产REITs试点，标志着我国REITs市场迈向全新发展阶段，将为万亿级存量资产注入流动性活力。

记者了解到，证监会、沪深交易所等单位正在加快做好商业不动产REITs系列准备工作，尽快印发系列制度规则，传导监管理念和监管要求，预计很快商业不动产REITs就可以向证监会和沪深交易所申报材料。

现阶段推出正当其时

商业不动产REITs是指通过持有商业不动产，如写字楼、商业综合体等获取稳定现金流并分配收益的封闭式公募基金。从全球成熟市场发展经验来看，通过REITs实现商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产证券化以解决存量资产盘活问题，是一条得到广泛应用的成熟路径。REITs作为标准化证券产品，已发展成为继股票、债券之外的第三大基础证券品种。

“当前在我国推出商业不动产REITs，既契合当前宏观经济形势与市场各方需求，适配居民财富管理需要，又符合REITs发展规律，与国际惯例接轨，实属水到渠成。”业内人士表示，盘活存量商业不动产，有助于拉动消费和投资，带动增量，稳行业稳市场稳预期，支持构建房地产发展新模式。

全国商业不动产存量规模庞大，许多优质资产可通过REITs盘活。业内人士表示，商业不动产REITs通过资产证券化将存量商业不动产转化为可交易金融产品，显著提升资产流动性和资本配置效率。既通过市场激励约束机制，促进商业不动产业态优化、场景升级，提高运营服务水平，助力刺激消费；又能促进企业构建“开发—培育—REITs退出—再投资”高效闭环，快速回笼资金投资于新项目或者收购存量项目，从而拉动投资。

一般而言，发行商业不动产REITs的回收资金主要用于偿还有息负债、在主营业务范围内再投资，可以改善房企资产负债结构，增强信用创造能力，缓解债务风险；同时推动房地产企业从“拿地—开发—销售”的短期盈利逻辑，向资产管理和增值服务的长期经营模式转型，从重资产经营向轻资产经营转型。同时，建立在优质资产聚集、严格信息披露和投资者多元化基础上的商业不动产REITs市场，通过高流动性和高透明度为商业不动产提供了相对公允的市场化定价“锚”，有利于缓解因流动性不足、信息不对称造成的商业不动产价格走低局面，有利于稳定社会和市场预期。

公募REITs强制高比例现金分红、分红波动性小等优势，为市场中的高股息资产提供了有效补充，在资产配置中发挥着积极作用。多数公募REITs每年度进行多次分红。从去年全年分红情况来看，以红利发放日为口径，华夏和达高科REIT和华夏合肥高新REIT于2024年共分红了5次，中金山东高速REIT、嘉实京东仓储物流REIT等6只REITs均分红了4次，13只REITs分红了3次。

一家上海的FOF基金经理表示，将公募REITs添加到投资组合中能够在一定程度上降低组合的波动性。推出商业不动产REITs，公募REITs数量和底层资产类型不断丰富，将为投资者提供更加丰富和有吸引力的REITs产品供给，公募REITs有望受到越来越多资金的关注。

采取两类REITs并行的策略

本次发布的《商业不动产REITs公告》是基于商业不动产与基础设施在资产属性、管理体制、运营管理和风险收益特征等方面存在的主要差异，为契合资产特质、提升制度适配性所建立的REITs分类管理制度安排。

在制度安排方面，构建了以《证券法》《证券投资基金法》为基石，以证监会行政监管规则为主要依据，以证券交易所、证券登记结算机构、证券基金行业协会等自律规则为有益补充的监管规则体系；在发行审核方面，制定公开透明、标准清晰、预期稳定的发行上市条件和审核要求...