今年以来，众多企业纷纷设立不动产基金，旨在把握市场调整期的投资良机。这一动向与中央政治局会议首次明确提出的“促进房地产市场止跌回稳”政策导向紧密相连，预示着不动产市场正迎来新的发展机遇。

上海市国际股权投资基金协会理事长吕厚军强调，我国不动产资产规模正迈向万亿级别，吸引了全球股权投资机构的广泛关注。特别是pre-REITs试点实施三年来，为中国不动产市场注入了强劲动力，显著提升了资产流动性，激活了庞大资产的活力。

业内人士分析指出，不动产投资正步入新阶段，要求投资者具备长远视角和耐心资本的特质，以应对市场波动和周期性变化。耐心资本的引入，不仅有助于投资者在市场低迷时保持稳定，还能在市场复苏时获取更高回报。

不动产资产流动性显著提升

中央政治局会议首次将“促进房地产市场止跌回稳”作为政策导向，释放出强烈的“稳地产”信号。这一政策背景下，商业地产需求有望增加，为不动产基金提供了更广阔的投资空间，有助于激活存量资产，满足合理的融资需求，进而推动不动产投资基金规模的持续增长。

以公募REITs为例，近年来其数量和市值均稳步增长。截至12月15日，已上市的公募REITs总数达到54只，总市值约为1495.56亿元人民币，环比增长约4.5%。整体来看，REITs投资收益表现稳定。

吕厚军在2024年第二届中国不动产基金投资管理年会上指出，中国城镇化建设与房地产市场历经20余年快速发展，为不动产市场带来了巨大潜力。办公楼、购物中心、仓储物流以及新型技术设施资产如数据中心、充电桩等，均已成为万亿级市场的重要组成部分，吸引了全球资产管理机构的关注。中国不动产资产已成为全球资产管理机构的重要配置标的。在增量向存量过渡的阶段，中国本土不动产股权投资基金也积极参与其中。

市场趋势方面，付冰指出，自9月24日中国人民银行及国家金融监督管理总局联合发布一系列支持房地产市场的政策措施以来，房地产市场政策环境持续优化。中央政治局会议深入研讨经济形势，提出“促进房地产市场止跌回稳”的指导方针。12月，中央首次明确提出“稳住楼市”的目标，旨在增强市场信心，预示着2024年房地产领域将继续实施并可能加强利好政策。依据会议精神，未来将着力释放市场需求，优化供给结构，积极推进城市更新项目，并激励房地产企业有效利用存量土地资源，加速构建房地产业的新发展模式。不动产投资基金，特别是公募不动产投资信托基金（REITs）和不动产私募投资基金，更倾向于投资商业地产领域，如产业园区基础设施、物流仓储、数据中心和城市更新项目等。

然而，不动产投资同样面临挑战。付冰表示，不动产基金投资具有长期性，资产流动性相对较低，可能对投资者的资金调度灵活性造成一定影响。同时，不动产基金投资受房地产市场政策和宏观经济周期等因素影响，投资者需具备较强的专业分析能力，以便在市场波动时做出合理投资决策。对于境外投资者而言，汇率波动也可能对投资回报产生重要影响。

世邦魏理仕（CBRE）中国区研究部负责人谢晨同样认为，虽然政策环境不断优化和市场需求持续释放为不动产市场带来了新的发展机遇，但投资者仍需警惕潜在市场风险，做好充分的市场调研与风险评估。

政策助力不动产投资

近年来，相关政策接连出台，为不动产投资提供了更为便利的金融支持。2023年3月1日，我国不动产私募投资基金试点正式启动，中国证券投资基金业协会印发了《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，明确在私募股权投资基金框架下新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策。

招商银行指出，包括银行在内的金融机构可通过不动产私募投资基金改善资产投放方式。以往，银行对不动产领域的投放主要基于开发主体的信用。《指引》实施后，银行可直接基于基金持有的不动产进行资产投放，并通过不动产私募投资基金实现与开发主体的风险隔离，有效避免房地产商、融资平台等主体的经营风险干扰。同时，投放资产的杠杆率也大幅放宽。在房地产行业下行、开发主体信用下滑的市场形势下，金融企业可通过该工具加大基于优质项目资产的投放，既有利于控制风险，也有利于加大不动产领域的信贷投放。

在投资端，不动产私募投资基金的拓展丰富了理财配置手段。试点后的不动产私募投资基金明确对养老基金、社会公益基金、保险资金、金融机构资产管理产品、QFLP不进行穿透核查，使金融机构和投资者在不动产领域获得更多资产配置机会。特别是对于关注长期限回报的资金如养老金、社保资金、保险资金等，投资手段将得到极大丰富。

2024年7月，国家发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，标志着我国公募REITs进入常态化发行新阶段。光大证券研报指出，在“资产荒”背景下，公募REITs市场持续上扬，但市场深度及流动性仍有待提升。该通知的出台有望加速公募REITs市场扩容，并推动其进一步市场化、权益化发展。扩业态下有望为资产运营方带来资产重估的机会；在放松回收资金用途约束下，地方政府可通过向公募REITs让渡基础设施项目受益权，提前回收资金用于偿债，进而缓解地方财政压力。

10月，广州市委金融办发布《关于推动广州市不动产资产管理业态发展的若干措施》的通知，旨在完善现代金融服务体系，加快盘活存量不动产资产，助力经济社会发展。

（文章来源：中国经营报，有删改）