日前，国家金融监督管理总局北京监管局与北京市规划和自然资源委员会携手发布了《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》，标志着北京市不动产信托财产登记迈入新阶段。

该《通知》自发布之日起试行一年，旨在推动北京市内信托机构规范开展不动产信托业务，确保登记工作规范、准确、完整，切实维护信托当事人的合法权益。这一举措填补了信托财产登记制度在不动产方面的空白。

不动产信托，即委托人依法将其不动产转移给信托机构，由后者按委托人意愿进行管理和运用。2022年，杭州率先发布不动产慈善信托工作通知，明确了相关定义和流程，并成功落地全国首单全流程规范化不动产登记的慈善信托。此后，各地虽在筹划探索相关机制建设，但进展缓慢。

此次《通知》的发布，意味着北京市不动产信托登记取得实质性进展。根据《通知》，不动产信托财产登记是指委托人将合法不动产权证书上的相关权利转移给信托机构，并向不动产登记机构申请登记的行为。信托机构在北京市行政区域内设立不动产信托的，均适用此《通知》。

《通知》还明确了办理流程：首先，信托机构需在中国信托登记有限责任公司办理信托产品预登记；其次，委托人与信托机构共同签订信托文件；最后，双方共同向不动产登记机构提出登记申请，完成不动产转移登记，并在不动产权证书上标注“不动产信托财产”。

尽管《通知》为不动产信托财产登记提供了明确指导，但实践中仍面临诸多挑战。上海金融与发展实验室主任曾刚指出，《通知》的亮点在于明确确权公示，简化权属转移环节，降低交易成本，实现风险隔离。然而，不动产信托财产登记的主要难点在于登记部门确认非交易性质的权属转移并公示，以及与税务机构沟通降低信托设立成本。

用益信托研究员喻智表示，尽管《通知》为信托财产登记提供了较强操作性的指导，但不动产装进信托仍面临税费问题。过户环节的税费以及信托公司代表信托项目持有房产的房产税问题，是客户最为关心的。此外，搭建复杂的信托框架和交易结构也缺乏相应人才。

华宝证券分析师张青指出，针对存续周期超长的家族信托，特别是股权和不动产家族信托，信托财产在各环节均涉及税务事项。因此，从高净值委托人视角看，了解信托各环节税务事项的处理至关重要。信托公司也应在家族信托全周期各环节，对所有节点可能涉及的税务事项进行全面规划。

（文章来源：中国证券报）