近期，成都、广州、武汉等城市都有小区开始向业主“发钱”，有的住户一次性收到的金额竟高达万元。

　　这些小区向业主“发钱”的案例之所以引发关注，其原因是实际生活中大部分人都没有享受到过物业返钱的“待遇”，甚至很多物业公司的账目都是糊涂账。

　　记者采访业内人士获悉，物业服务分为酬金制和包干制，只有酬金制能返还物业费结余，但是全国重点城市实行酬金制运行的小区总体占比不超过8%。

　　而在共享小区公共收益方面，今年以来，已有7省市出台住宅物业公共收益管理办法明确公共收益归属全体业主，然而，公共收益的规范管理高度依赖业主组织的有效运作，一般来说业委会才是追讨和监管资金的核心执行者，有业内人士认为，当前全国小区业委会覆盖率不高，业主自治能力尚薄弱。

　　未聘物业小区召开“管理费返还大会”

　　近日，成都市金牛区保利两河森林小区向872户业主共计发放了941.9万元物业费结余款。去年年底，小区业主还收到了26万余元的公共收益“红包”。

　　今年7月12日，在广州市荔湾区，一个没有聘请物业公司的小区召开了一场“业主管理费返还大会”，向全体业主发放24万余元的结余管理费。

　　今年6月21日，武汉绿地汉口中心小区也给全体业主发放公共收益，总金额达63万元。

　　实行物业酬金制小区不足8%

　　记者注意到，这些向业主“发钱”的小区，都有一些共同点：首先，钱款的来源有两种，一种是物业费结余，还有一种是小区公共收益；其次，这些小区都成立了业委会。

　　一家大型物业公司从业者告诉第一财经，目前物业费的主流收取方式有两种，一种叫包干制、一种叫酬金制。多数小区都是实行物业费包干制，物业公司收取费用后就自负盈亏，有结余也不会返还；而酬金制则是在预收的物业服务资金中，按约定比例支付给物业管理企业，如果最终物业费有结余，则全体业主共享。

　　克而瑞物管研究总监马燕娇对记者表示，以最近向业主发钱的成都市金牛区保利两河森林小区为例，这就是一个采用“酬金制”的小区。

　　不过，采用物业酬金制的小区确实非常少，这就导致大部分人从来没有收到过物业费结余款项。

　　此前，有小区尝试将“包干制”转为“酬金制”，取得了不错的效果。

　　马燕娇认为，在公开透明方面，酬金制有着较为显著的优势，但是同样存在业委会能力短板和制度配套不足的问题。

　　也有业内人士表示，酬金制固然好，但是不少大型物业公司并不愿意从包干制转为酬金制，因为这必然牵动到物业公司的利益。

　　今年已有7省市出台公共收益相关政策

　　除了物业费结余，很多“发钱”小区的款项来自于另一笔收入——小区公共收益。

　　这笔钱的来源很广泛，比如利用小区共有道路或场地停放车辆所得的场地使用费、户外及电梯广告费、文体设施收益、公共收益储蓄利息等。

　　不过，记者注意到，仅今年以来，就有7个省或市出台了住宅小区公共收益相关政策，对业主的权益进行强化保护。

　　7月22日，湖北省印发《湖北省住宅小区公共收益管理办法（试行）》，其中明确规定公共收益属于业主共有。

　　7月14日，焦作市在河南省内率先出台《关于进一步加强全市住宅物业小区公共收益使用监管工作的通知（试行）》，进一步规范住宅小区公共收益管理，维护小区业主合法权益。

　　6月19日，江西省印发《关于规范全省住宅小区公共收益管理的指导意见》；6月11日，广西壮族自治区住房城乡建设厅发出关于公开征求《广西壮族自治区住宅物业公共收益管理办法（试行）》意见的函；5月28日，杭州市住房保障和房产管理局印发《杭州市住宅小区公共收益管理工作指引》；3月，长沙市住房和城乡建设局发布《关于开展住宅小区公共收益信息公开活动的通知》；1月23日，福建省住房和城乡建设厅等4部门发布关于印发《福建省住宅小区公共收益管理办法》的通知。

　　多个省市在印发相关通知时，印发单位包括中国人民银行的当地分行。除了明确公共收益归业主，这些省市还在具体操作中要求公共收益资金存放应当在银行开设专门账户，涉及公共收益的收入、支出均应通过专门账户进行。

　　马燕娇表示，今年以来多省市出台住宅物业公共收益管理相关办法，这反映了政策层面对业主物权的保护。然而，公共收益的规范管理，高度依赖业主组织的有效运作。

　　“当前全国业委会覆盖率不高，业主自治能力薄弱仍是普遍瓶颈。”马燕娇认为，公共收益监管的真正落地，仍要突破两大关键问题，一是通过立法简化业委会成立流程，二是强制构建透明化监管体系，如数字平台公示、第三方审计等，以解决“业主共有却无法监管”的痼疾。

（文章来源：第一财经）