写字楼市场寒意逼人，一线城市空置率持续攀升

今年以来，除广州外，北京、上海、深圳等一线城市的写字楼空置率不断攀升，这一趋势引发了市场广泛关注。经济结构调整和产业变迁是导致写字楼空置的根本原因，而供应量的持续增加则进一步加剧了空置率的上升。

多位第三方机构专家指出，当前写字楼市场面临供给与需求断裂的问题，这将使市场在未来很长一段时间内处于待调整的过剩状态。然而，从长远来看，随着经济和产业的调整升级，写字楼市场有望迎来转机。

空置率攀升，租金承压

据戴德梁行数据显示，过去一年，全国一线城市整体写字楼市场空置率攀升至近10年最高点，平均达到10%左右；而二线城市写字楼平均空置率则更高，平均在28%左右。在租金方面，中国指数研究院报告显示，2019年四季度一线城市商圈写字楼的租金中，75%环比下跌，显示出租金承压的态势。

具体来看，北上广深写字楼的每平方月平均租金分别为389元、310元、178元和233元，同比增幅各异，但整体而言，一线城市租金面临较大压力。值得注意的是，一线城市内部写字楼空置率分化严重，广州最低，深圳最高。

据58安居客《2019全国写字楼市场宏观报告》数据，2019年前三季度，北京、上海、深圳写字楼空置率分别为13.8%、12.5%、21.2%，均较去年底有所上升，而广州写字楼空置率则维持低位且持续下降至3.7%。

在甲级写字楼市场方面，广州市场第三季度无新项目交付，整体空置率为8%，环比下降1%，主要租赁需求来自TMT行业。相比之下，深圳甲级写字楼市场空置率不容乐观，第三季度整体空置率高达21.3%，各细分市场空置率普遍在10%以上。

未来三年，写字楼市场空置率仍不容乐观，因为新增供应在持续增加。莱坊研究部预计，广州甲级写字楼市场未来三年新增供应约为253万平方米，深圳在2020年还将约有120万平方米的新项目竣工入市。

长期战役，多因素交织

在全国写字楼空置率不容乐观的背景下，空置率数据分化背后有多重影响因素在交织作用。深圳方面，P2P行业综合整顿导致相关金融企业退出，再加上新增供应大幅增加，是写字楼空置率上升的主要原因。而广州方面，空置率的持续下降则得益于较低的租金水平以及较少的新增供应。

第一太平戴维斯研究部谢靖宇认为，深圳大量新增供应推高空置率，未来半年内预计更多业主会提供更大租金让步或优惠举措。58安居客房产研究院首席分析师张波也表示，今年全国写字楼新开发面积增长由负转正，后续充足的供应有可能进一步施压售价及租金。

然而，在这场长期战役中，也不能忽视一些积极因素。以深圳为例，从长远来看，随着服务业在产业结构中占比不断提升以及政策红利的释放，预计甲级写字楼市场会在2020年之后逐渐回暖。同时，一些替代性办公方式如联合办公正在诞生，为中小企业提供了更多入驻甲级写字楼的机会。

据世邦魏理仕数据，截至2019年第一季度末，联合办公在北上深三大城市的市场渗透率已达到6%。张波认为，如果开发商或业主能带来新的企业空间解决方案，满足更多元的写字楼租赁需求，有望在未来降低写字楼空置率。

（文章来源：21世纪经济报道，图片来源于网络）