“行业欢腾了一下午，期待有更大的突破。”12月20日，北京某信托公司高层在社交平台表达了对行业前景的乐观态度。

这份乐观源自近日国家金融监督管理总局北京监管局与北京市规划和自然资源委员会联合发布的《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》（京金发〔2024〕337号）。该通知旨在推进北京市信托机构规范开展不动产信托业务，确保登记工作的规范、准确与完整性，保障信托当事人的合法权益，并明确了试行期限为一年。

五矿信托家族办公室总经理尹璐在接受采访时表示，此通知为信托行业转型指明了方向，对家族信托和房地产投资信托（REITs）而言均是重大利好，极大鼓舞了行业士气。

北京率先试点不动产信托财产登记

不动产信托是指委托人依法将不动产转移给信托机构，由后者按照委托人意愿进行管理的信托业务。而不动产信托财产登记则是指将合法不动产权证书上的相关权利转移给信托机构，并向不动产登记机构申请记载于不动产登记簿。

尽管2001年实施的《信托法》已提及信托财产需办理信托登记，但具体规定尚未明确。2015年颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》虽为不动产信托登记预留空间，但具体规则至今仍未出台。这导致信托财产独立性、破产隔离等制度无法得到充分体现，影响了信托业务的发展。

用益信托研究员喻智指出，北京此次试行不动产信托财产登记，对国内信托行业而言是一大突破。国内居民财富中房地产等不动产占比较大，因制度缺失，不动产信托存在双重权属问题，且权属转移成本高昂，导致许多信托业务难以开展。

尹璐表示，通知已明确不动产信托财产登记的适用范围和办理流程，进一步强化了不动产作为信托财产的独立性。具体而言，适用范围包括符合转让条件、权属清晰的不动产，且北京辖内信托机构以北京市行政区域范围内的不动产设立不动产信托时适用本通知。办理流程方面，需在信托成立前在中国信托登记有限责任公司办理预登记，取得相关编码和通知书，随后共同签订信托文件并向不动产登记机构提出登记申请。

喻智认为，此次试点主要在不动产信托非交易性过户制度方面取得明确，有助于强化风险隔离功能、降低设立成本。对信托公司而言，该制度有助于拓展受托财产范围、简化操作环节、减少设立成本，并在一定程度上拓展业务场景，如以房养老的养老金融产品、不动产家族信托等。

财产登记及税收等细则待完善

尽管通知被视为破冰之举，但多位受访人士认为仍有待完善之处。尹璐期待在房产过户流程和税收征收办法上出台更详尽的指导细则。另有业内人士指出，本通知仅适用于信托公司的信托产品，自然人等非信托机构受托人受托不动产仍面临困难。同时，在登记阶段，通知仅针对初始设立的不动产信托登记问题，对于后续取得不动产作为信托财产如何登记未作出规定。

金乐函数分析师廖鹤凯表示，不动产和股权等财产形式作为信托财产具有天然制度优势，但在国内实践中受到财产登记制度和税收制度限制，导致实际操作中面临诸多阻碍。同时，登记为不动产信托还需确认是否独立于信托公司和委托人，以明确财产处置问题。

在信托财产处置方面，通知表示将按照信托文件约定实施。因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致权属发生转移或依据国家有权机关出具的嘱托文件办理不动产登记的，将按照有关规定执行。目前，监管部门正加快推进《信托法》修订，并推动信托财产登记制度和慈善信托税收优惠制度尽快落地。

（文章来源：华夏时报）