首付不足，公积金来助力。近期，多地住房公积金中心发布新政，允许公积金直接用于购房首付，旨在刺激市场购买力。

证券时报记者不完全统计显示，自去年7月“因城施策促进房地产市场平稳健康发展”政策提出后，至少有82个城市出台了公积金新政，其中29个城市已实施公积金支付首付款措施。

本轮公积金政策大调整，其空间与影响如何？回顾过去二十年，公积金在宏观调控中扮演了重要角色。在当前政策松绑背景下，部分公积金贷款率偏高的城市需警惕流动性风险。

多地公积金政策工具箱大开

5月17日，国家统计局数据显示，4月70个大中城市中，商品住宅销售价格环比上涨城市数量减少，涨幅回落，二手住宅涨幅回落尤为明显，房地产市场复苏进程缓慢。

自去年7月国务院常务会议提出“因城施策”以来，各地公积金政策纷纷调整。据统计，至少82个大中城市出台公积金新政支持住房消费，其中65个城市出台了更积极的政策。沈阳、大连、南京等13个城市已允许使用公积金支付购房首付。

公积金直接支付首付，减轻了职工购房初期的资金压力，使购房交易更加顺畅。过去，购房首付需为自有资金，职工需自筹后再向公积金中心申请提取。

此外，各地还提高了公积金贷款上限，允许多孩家庭在贷款上限基础上上浮；降低了公积金贷款首付比例要求；提高了“商转公”贷款额度，优化了流程，增加了提取频率等。

政策调整后，部分地方公积金提取和贷款快速增长。以青岛为例，新政实施后，今年1-4月，该市住房消费提取、贷款发放金额均实现两位数增长。

唐山市公积金新政侧重支持青年人群购房，取消了首套房公积金贷款与余额挂钩制度，新政实施后，青年群体贷款发放额平均增加约25万元，购房占比提升4个百分点。

公积金将释放多少购买力？

当前，各地纷纷松绑公积金政策，向市场注入购买力。公积金能为住宅市场提供多少“弹药”？

2021年，全国住房公积金缴存2.92万亿元，提取2.03万亿元，发放贷款1.4万亿元，共释放3.43万亿元资金用于住房消费和还贷。若按近5年平均增速计算，2023年该数字有望达到4万亿元。

截至2021年末，公积金缴存余额8.19万亿元，贷款余额6.9万亿元，贷款率为84.18%。业界认为，贷款率低于85%表明公积金流动性偏宽松，政策有放松空间；85%-90%属于正常区间。

若以贷款率90%为流动性预警线，预计全国公积金可释放4763亿元增量贷款资金；若以95%为上限，预计可释放8857亿元。

值得注意的是，这些资金并非全部用于购买新房，偿还房贷也是重要去向。公积金支持住房消费，尤其是刚需和改善型需求。

易居研究院研究总监严跃进表示，近期多地出台公积金支持首付政策，有望为市场带来更多增量资金。

公积金助力历次调控

回顾我国房地产市场调控历史，公积金始终扮演着重要角色。

2015年，公积金政策配合房地产市场“去库存”，贷款笔数大幅增长，部分城市贷款率一度超过100%。

2017年，房地产市场过热，公积金收紧政策，贷款大幅下降。

2012年-2021年，公积金提取和贷款形成的住房消费资金占全国商品房销售额的15%-25%，最高时达25%。

公积金贷款市场占有率也呈现类似特征，从2015年末的22.7%下降至2021年末的15.3%，说明公积金贷款在房贷中的作用逐年变小。

高房价下，即便有公积金，购房者仍有压力。北上广深购房者感受最深，公积金贷款额度与房屋总价存在不小差距。

不过，二三线城市公积金贷款对购房仍有显著支持，这也是其积极松绑公积金政策的原因。

公积金流动性挑战

公积金运营需平衡收益性和流动性，既要产生收益，又要满足职工需求。

贷款率作为流动性指标，影响政策松绑上限。当前公积金流动性整体宽松，但地方差异巨大。

贷款率高的省份如浙江、贵州、重庆等地需重点关注流动性问题；贷款率低的地区如黑龙江、西藏、内蒙古等，公积金使用效率低，造成资源闲置。

北上广深贷款率均低于85%，政策或有一定发力空间。

部分流动性紧张的城市制定了多种方案筹措资金，如武汉提高流动性容忍度，福州采取流动性调节系数，泸州市灵活启停贷款发放轮候制度等。

公积金政策优化方向

上世纪90年代初，我国借鉴新加坡经验，在上海试点住房公积金制度，后推向全国，成为重要的政策性住房金融制度。

近年来，公积金积累速度无法与房价上涨速度相提并论，业界提出扩大覆盖面、解决流动性问题等建议。

然而，企业缴存公积金成本较高，扩面工作并不轻松。公积金流动性不足还指向统筹层次偏低问题。

尽管公积金政策存在不足，但它对降低职工购房负担仍发挥重要作用。未来，宜拓展贷款资金筹集渠道，提升存量资金的流动性、收益性和安全性。

（文章来源：证券时报）