在各方的积极助力下，2023年房企融资终于迎来了破局之年。

去年，中国证监会推出了五项重大股权融资优化措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资，以及进一步发挥REITs在盘活房企存量资产方面的作用。这些政策标志着证监会时隔多年后，再次为房企股权融资敞开大门。受此影响，2023年年初，房企融资行动密集，超过20家A股房企发布了定增预案。然而，尽管政策暖风频吹，但房企定增闯关成功者并不多，仅有招商蛇口、华发股份和福星股份等少数房企成功落地。

同时，REITs领域也迎来了重要变革。2023年10月20日，证监会发布了《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。此后，消费类公募REITs迅速放行，为房企不动产投资提供了更多变现渠道。

尽管政策利好不断，但房企融资总额仍持续下跌。据克而瑞统计，2023年全年，80家典型房企的累计融资总量为5752.28亿元，同比减少30.38%。这主要源于房企发展规模持续下降以及金融机构对安全阈值的把控。在此背景下，房企融资渠道受限，多数融资集中于还在扩张阶段的国央企。

值得注意的是，虽然房企整体融资规模下滑，但融资成本却有所下降。2023年，80家典型房企新增债券类融资成本为3.6%，较2022年全年下降0.62个百分点。这主要得益于能够进行公开融资的房企资质较好，以及政策对房企融资的支持。

在股权融资方面，尽管政策开闸后众多A股房企跃跃欲试，但最终能够成功落地的并不多。根据中原证券统计，2022年11月至2023年11月，房企股权融资进度缓慢，筹集资金体量有限。此外，龙头房企如保利发展的定增案仍在推进中，而万科则叫停了150亿元的定增案。

消费类REITs的放行被视为行业的进步。2023年10月26日，四只消费基础设施公募REITs产品正式提交申报材料。一个月后，首批3只消费基础设施公募REITs正式获得证监会准予注册的批复，并在交易所审核通过。然而，尽管消费类REITs为房企提供了新的变现渠道，但市场对其态度仍较为审慎。以华夏金茂商业REIT为例，其询价区间为2.666元/份至2.884元/份，最终以贴近下限的价格发行。

综上所述，2023年房地产行业融资暖风频吹，但房企处境却呈现两极分化。尽管政策积极因素不断累积，但房企仍需面对诸多挑战。中信建投认为，信用端政策助力融资环境趋暖，行业信心修复有望带动需求修复，助力房企销售企稳。

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