AI导读：

上周公募REITs市场小幅上涨，产权类公募REITs中园区基础设施类REITs涨幅靠前，沪深两所修订REITs审核指引，旨在优化结构、强化规范，提升REITs效能。同时，个别REITs产品出现退租、降租情况，引发市场关注。

　每经记者李蕾

《每日经济新闻》最新获悉，上周公募REITs市场表现活跃，呈现小幅上涨态势。具体而言，产权类公募REITs中的园区基础设施类REITs表现尤为亮眼，而特许经营类公募REITs中的水利设施类则出现了小幅下跌。各类型公募REITs的成交额与换手率亦呈现出分化趋势。

据统计，全市场已上市的57只公募REITs产品中，环比上涨的产品数量达到44只。在上周新上市的华安外高桥REIT和平安宁波交投REIT之外，市场表现最为突出的三只产品分别是华夏杭州和达高科产园REIT、华安百联消费REIT和华安张江产业园REIT，其环比涨幅分别高达6.90%、4.77%和3.88%。与此同时，环比下降的产品数量减少至10只，且跌幅超过2%的仅有富国首创水务REIT。

在行业动态方面，上周REITs市场亦有多项重磅消息值得关注。一方面，个别REITs产品出现了项目退租、降租的情况，引发了市场的广泛关注。另一方面，沪深两所修订了基础设施REITs审核指引，旨在优化结构、强化规范，突出资产特性，提升信息披露质量，并明确了项目分类与收益要求，进一步完善了监管机制，以提升REITs的效能。

据国金证券数据显示，截至12月27日，仍在交易所受理阶段的REITs产品共有8只，而处于已通过待上市状态的REITs产品则达到了11只。

公募REITs二级市场回暖，产业园区REITs持续领跑

临近年底，公募REITs二级市场在经历了短暂的回落后，上周再次迎来小幅上涨。中证REITs（收盘）指数上周五收至786.2点，年内上涨3.93%，周涨幅达到1.36%；中证REITs全收益指数则为963.74点，年内上涨11.83%，周涨幅同样为1.36%。

从REITs持有项目的行业类型来看，上周产业园区类上涨2.56%，仓储物流类上涨1.99%，而生态环保类则下跌0.85%。高速公路类、能源类和保租房类分别上涨0.84%、0.60%和0.57%。消费类也实现了1.94%的涨幅。周度收益表现由高到低排序依次为：产业园区类＞仓储物流类＞消费类＞高速公路类＞能源类＞保租房类＞生态环保类。

在具体产品方面，根据Wind数据显示，已上市的57只产品中，环比上涨的产品数量增加至44只。除去上周新上市的两只产品外，领跑市场的三只产品分别为华夏杭州和达高科产园REIT、华安百联消费REIT和华安张江产业园REIT，其环比涨幅分别高达6.90%、4.77%和3.88%。相比之下，环比下降的产品数量则减少至10只，其中跌幅最大的三只产品分别是富国首创水务REIT、华泰紫金宝湾物流仓储REIT和华泰南京建邺REIT，其环比涨跌幅分别为-2.05%、-1.37%和-1.34%。

在成交量和换手率方面，根据国金证券数据显示，红土创新盐田港REIT、华夏合肥高新REIT和华夏基金华润有巢REIT上周成交量位居前列，分别达到了0.55亿份、0.39亿份和0.35亿份。此外，华泰江苏交控REIT、工银蒙能清洁能源REIT和国泰君安临港创新产业园REIT的换手率也较高，分别为16.80%、13.98%和11.99%。

REITs市场再现退租降租情况，沪深两所修订REITs审核指引引发热议

值得注意的是，上周REITs市场再次出现了个别产品的退租和降租情况。平安证券在研报中指出，上周REITs经营层面有两件重要事项值得关注。首先是招商蛇口保租房重要企业租户的集中退租事件，涉及143套房源（数量占比15%），按可租面积计算，或导致整个REITs出租率下降约19%。不过，由于募集时已预测到该项目集中退租的风险，并采取了相应的措施，因此该事件对REITs价格的影响有限。

另一个重要事项则是降租情况。12月28日，嘉实京东公告称重庆项目续约价格将下调至每平米月租金20.16元，较当前价格23.98元有所下降。基金管理人预计，这将导致2025年三个底层资产项目的运营收入较2023年的预测水平低2.03%。然而，由于市场对重庆项目降租已有一定预期，且原始权益人宣布在2年内增持1亿元嘉实京东REIT，因此预计该事件对REITs价格的影响将较为平缓。

平安证券分析认为，当前REITs市场情绪较佳，高供给和经营负面事件对REITs走势的冲击相对有限。同时，估值较低的产业园、仓储物流、交通等周期板块或有一定补涨机会。此外，上周沪深两所修订REITs审核指引也引发了市场的广泛关注与热议。该修订旨在进一步完善REITs规则体系，提升REITs核查及信息披露的规范性、有效性和针对性。

中信建投证券对此表示，新修订的指引明确了项目首发规模、收益性要求以及附属及共用资产入池等有关要求，并细化了项目信披标准。同时，新修订指引也对产业园区等五类资产提出了差异化要求，完善了大类资产核查标准体系。这标志着REITs监管渐趋完善，符合监管抓牢REITs发行审核、持续压实REITs估值的一贯工作基调。

（文章来源：每日经济新闻）