公募REITs二级市场持续走低，表现疲软。

截至7月4日收盘，今年以来28只公募REITs年内无一正收益，整体平均跌幅达到13.29%，其中5只REITs跌幅更是超过20%，底层资产主要涉及产业园、仓储物流、高速公路三类。尽管在近60个交易日内，这28只公募REITs总成交额达到170.71亿元，并实现了一定程度的主流资金净流入，但在基本面未明显变化的情况下，公募REITs的长期投资价值在经历前期风险释放后有望进一步凸显。

基金经理对比国际经验认为，国内公募REITs发展速度并不慢，但仍有两大经验值得借鉴：一是设立硬性量化指标保护REITs独立运营和中小投资者利益；二是增加机构投资者和长线资金比例，采用指数化投资工具降低风险和提高流动性。目前，公募REITs市场投资者结构正在优化，但仍需时间。

资金在下跌行情中加剧博弈，个别REITs前期累计涨幅被吞噬，甚至转为亏损。例如，国金中国铁建高速REIT今年以来累计跌幅达17.81%，上市至今录得16%的跌幅；红土创新盐田港仓储物流REIT今年以来累计跌幅达18.48%，上市至今涨幅收窄至11.24%。中金湖北科投光谷REIT更是在上市首日就破发，成为今年以来首只上市当天破发的REITs产品。

此外，大宗交易也频繁发生，6月沪深两市共有69笔公募REITs大宗交易，创年内新高，主要集中在下跌较多的产业园和高速类标的。公募REITs市场表现受到多方面因素影响，包括底层资产基本面、利率水平、货币政策预期等。

基金经理指出，公募REITs二级市场价格加速下跌分为四个阶段，包括业绩不及预期、解禁公告加大市场抛压、机构触发内部止损线被动平仓以及扩募定价规则影响。但价格终将向价值中枢回归，投资者应理性对待。

今年以来，部分退租事件也暴露出运营管理风险。例如，哲库科技从张润大厦退租事件波及华安张江产业园REIT，西门子事件影响中信建投国家电投新能源REIT。这类基础设施项目的运营管理需要在产品发行前进行充分尽职调查。

展望未来，基金经理认为公募REITs发展前景广阔，但仍需借鉴国际经验，设立硬性量化指标保护REITs独立运营和中小投资者利益，同时吸引更多机构投资者和长线资金参与。随着底层资产种类和数量的增加以及制度的逐步完善，REITs市场稳定性有望提升。

鹏华基金国际业务部基金经理朱庆恒认为，海外REITs市场用了60年发展到1.3万亿美元，未来中国REITs市场也将朝着1万亿元的“小目标”去发展。从资产端看，REITs未来成长空间可观；从资金端看，长线资金或机构资金将成为REITs主流投资者。

华夏越秀高速REIT的基金经理林伟鑫认为，我国基础设施体系规模庞大且具备大量优质资产，公募REITs的推出有望为基础设施领域的投融资渠道持续注入活水。未来消费基础设施领域有望成为重要的增量市场。