2025年底的全国住房城乡建设工作会议提出要“高质量推进城市更新”，并着力打通资金等关键堵点。

　　一线城市的行动已经开始。2026年广州市政府工作报告将城市更新作为该年12个方面重点任务之一，强调将推进城市更新相关立法，编制城市更新实施专项规划。此前，广州相关会议已提出，计划在2026年完成相关固定资产投资2000亿元，并谋划启动“十五五”30个以上城市更新片区改造。

　　过去五年，城市更新走向全面实践。北上广深四座一线城市率先完成从制度缺位到有章可循的立法跨越，深圳、上海、北京先后出台专项城市更新条例，搭建全域更新制度框架；广州则聚焦城中村改造这一核心领域，颁布专项地方性法规，为特大城市更新治理提供具体方案。

　　这一轮城市更新的全面推进发端于“十四五”规划。“实施城市更新行动”首次写入国家中长期规划，标志着中国城市发展正式进入以存量提质为主的新阶段。住房和城乡建设部的数据显示，“十四五”期间，全国实施城中村改造项目2387个，启动城市危旧房改造17.5万套，累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、1.1亿人。

　　进入“十五五”时期，规划建议中“大力实施城市更新”的表述，将这项工作置于更重要的位置。一线城市的更新行动也随之步入“深水区”，核心命题正从“如何改”升级为“如何改得更好、更活、更可持续”。

　　中央财经大学政府管理学院城市管理系主任王伟表示，中国一线城市正集体迈入以内涵提升为核心的高质量发展新阶段。城市更新从过去“大拆大建”转向“留改拆并举”，从单一空间改造升级为“空间—功能—文化—治理”系统性再生。多方共建共治、技术赋能与多元融资模式，共同推动着更新进程。面向“十五五”，城市更新正朝着更深层次、更可持续的未来持续演进。

　　告别“拆建大开发”，一个“留改大运营”的城市更新时代到来。

　　因城施策

　　城市更新并非单纯的空间改造，它既是民生工程，更是拉投资、扩内需、稳增长、促发展的关键，赋予土地和城市面向未来的能力，从而成为大城市特别是一线城市高质量发展的 “必答题”。

　　“十四五”期间，北上广深率先完成制度体系构建。深圳领跑，出台全国首部城市更新地方法规《深圳经济特区城市更新条例》；上海与北京相继落地本地城市更新条例；广州则推出《广州市城市更新条例（征求意见稿）》及全国首部城中村改造地方性法规《广州市城中村改造条例》。

　　从全国范围看，城市更新的项目与投资规模保持稳定增长。数据显示，仅2024年，我国实施城市更新项目就达6万余个，完成投资约2.9万亿元。一线城市因城市更新的体量大、业态全、起步早，在城市更新实践中处于前列。以广州为例，“十四五”期间完成城市更新固定资产投资7500亿元。其中，改造老旧小区734个，惠及131.87万居民。

　　2025年8月发布的《中共中央、国务院关于推动城市高质量发展的意见》将“支持自主更新、原拆原建”写入文件，释放城市更新模式转型的新信号。

　　这一模式，正逐步在老旧小区改造、危旧房更新等领域被落地。北京市西城区桦皮厂8号楼是一个典型案例，通过政府补助、产权单位出资与居民分摊，共同实现成本共担。广州市花都区则打造了集群街2号、新华坊等一批由居民作为主体出资、原址重建的标杆项目，形成了可复制的实践经验。

　　作为一项复杂的工程，城市更新更需要因城施策。王伟表示，在具体实践中，各超大城市的更新路径呈现出鲜明的地方特色。

　　北京重“功能疏解与保护”，上海重“治理与品质”，广州重“活力激发”，深圳重“空间拓展与效率”。北京、上海历史建筑密集，以“留改”为主；广州、深圳城中村与旧工业区多，“留改拆”结合更灵活；深圳土地资源最紧缺，倒逼“垂直发展”；广州用地条件相对宽松但面临的城中村改造任务艰巨。

　　“十四五”期间，北京完成7800万平方米市属老旧小区改造，核心区平房院落申请式退租9700余户，启动实施危旧房改建104万平方米。合一城市更新集团董事总经理、广东省三旧改造协会副会长罗宇分析，北京受古都风貌保护的约束，城市更新以政府统筹与保留利用导向为主，主要方式为保留、利用和提升，聚焦民生改善与功能优化，侧重于居住类、产业类升级与公共服务设施补短板。

　　上海以政府主导、市属区属本地国企协同推进为主，将“两旧一村”（旧区改造、旧住房更新、“城中村”改造）作为更新重点领域。位于核心区域的项目依托市场需求能实现较好的资金平衡，市场投资参与度较高，项目推进阻力相对较小。数据显示，“十四五”期间，上海市按照每年不少于1000万平方米的目标推进老旧小区改造，2021至2024年底已实施超过5300万平方米。

　　广州主要采取政府主导模式，推动城中村改造逐步走向“依法征收、净地出让”的新模式。天河区冼村项目在历时15年后于2025年实现拆迁清零，成为全市首个成功通过依法动迁取得突破的典型案例，为同类项目提供了关键范本。

　　相比之下，深圳的更新模式市场化特征突出。罗宇表示，深圳主要遵循政府统筹、市场运作原则，由市场主体（尤其是房地产开发企业）负责项目的具体实施与资金筹措。改造对象聚焦城中村、旧工业、旧住宅区及旧商业区，以拆除重建类为主。

　　高质量更新

　　“大力实施城市更新”——“十五五”规划建议中的这一表述升级，标志着城市更新工作的重心已从规模化推进全面转向高质量、可持续的新阶段。

　　2025年12月举行的中央经济工作会议明确要求“高质量推进城市更新”；同月下旬召开的全国住房城乡建设工作会议进一步指出，要“用好城市更新重要抓手，把握政策窗口期，打通资金要素等卡点堵点，高质量推进城市更新。”政策信号的连续释放与层层深化，为“十五五”时期城市更新的方向奠定了清晰基调。

　　与此同时，深层次的挑战也日益显现。业界专家认为，历史风貌保护与城市发展的刚性矛盾、产权情形多元复杂、资金成本巨大、改造难度高等问题，是当前一线城市更新中普遍面临的瓶颈。

　　深圳的处境颇具代表性。“目前深圳存在大量已立项但未实施的项目，未来更新工作重点必须转向‘控增量、盘存量。’罗宇认为，目前政策审批新增立项倾向于支持“工改工”与保障性住房类项目……