夜色铺开，低矮的老旧住宅人影罕见，而马路对面的写字楼依然灯火通明。

近日，记者在实地走访时发现，一些建成几十年之久的老旧小区，如今已成为城市里“寂静的孤岛”。因房屋年久失修、设备老化，部分被评为危房的小区，不再是打工人下班后的港湾，他们大多被迫搬离，等待小区改造方案落地的那天。

在各地，这种情况并非孤例。随着我国城镇化快速推进，最早建成的那批房屋，已经接连进入“老年期”。即便是建成20年左右的小区，也有居民反映楼房老旧、冬天寒冷、夏天漏水。这些“中老年房屋”，成为当前城市更新的重要一环。

值得注意的是，不同于过往的“拆迁暴富”，如今一种新的更新模式正悄然铺开——自主更新、原拆原建，即从“政府主导”转向“群众自主”，把原有老旧房屋彻底拆除，原址重新修建一栋房屋，并大多由居民出资、政府补贴、多元筹集。

告别拆迁暴富、政府主导，当居民成为小区改造的主人，会面临哪些现实挑战？

老旧房屋问题接连涌现

要改造或重建一个老旧小区或住宅，并非一蹴而就的事情。

日前，有吉林省松原市居民反映称，百南小区已经有快40年历史，小区几年前就被第三方检测机构鉴定为D级危楼，居民每天过着“提心吊胆”的日子。前几年，有开发商把小区用铁皮板围起来、说是要改造，但后来也杳无音讯。

当地有关部门在领导留言板回复称，D级危房改造是民生保障与城市安全治理的重要工作，需严格遵循“规划引领、资金到位、程序合规”政策原则，履行纳入年度计划、落实多渠道资金筹措、完成规划调整及征收补偿方案制定等流程，依规推进改造工作。

“按照当前危房改造相关政策要求及项目推进实际情况，百南小区D级危房目前暂不具备改造实施条件。”上述回复表示。

不仅是建成40年的老房子，一些相对“更年轻”的住宅，如今也进入故障频发期。

“富家花园小区2003年竣工，距今已有22年、属于老旧小区，没有外墙保温，楼房老旧，冬天寒冷，夏天下雨漏水，且年龄大的老年人居住偏多。”在承德也有居民反映相关情况。

对此承德市双桥区委办公室回复，按照住建部关于推进城市更新改造项目的工作部署，重点将2000年以前建成的城市老旧小区纳入城市更新改造范围，并鼓励居民自主参与更新。2000年以后建成的小区，暂无集中组织改造的相关政策和计划。

“目前，我区已对全区2001年～2010年建成的104个城镇住宅小区进行摸底排查，为后续小区改造政策落地做好基础工作，待条件具备后及时组织申报。”上述回复称。

目前，我国高龄住房主要分为几档：比如，使用寿命已超50年的房子；二是接近50年寿命的住房，如建于1975年左右的小区；三是1980年以来的住房，房龄普遍超过30年。截至2024年，我国房龄超30年的住房占比达35%。

这些房龄较高的小区，可能出现墙体出现裂痕、楼体破损严重、外墙裸露等问题，根据鉴定情况可分为损坏房、严重损坏房和危险房。同时，房龄超30年的老旧住宅，普遍存在保温层失效、墙壁开裂渗水、管道锈蚀、电线老化等风险。

近日，记者在走访老旧小区时也发现，一些房龄较高的小区，已经与周边的城市环境格格不入。尤其是位于城市较核心地段，此前大多是企业或单位职工住房、如今产权较为多样混乱的小区...