《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》自2025年12月31日起实施。同时，沪深交易所、中国结算、证券业协会、基金业协会等单位的全套配套业务规则同步发布。这不仅是我国公募REITs市场从基础设施领域向商业不动产领域的关键扩容，更意味着市场正式迈入“商业不动产与基础设施REITs并行发展”的新阶段。

中国证券报记者了解到，推进商业不动产REITs试点初期，监管部门将坚持严把发行上市质量关、合规关和风险关，重点支持符合国家政策导向、社会效益显著、经营业绩稳健且具有行业代表性的优质项目。目前看，项目储备较为充裕，质量总体不错。

“1+3+N”政策框架明确

根据商业不动产REITs制度体系安排，证监会初步明确“1+3+N”框架安排，即1项《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，1项通知、2项工作规程，N即沪深交易所、中国结算、证券业协会、基金业协会等单位的17项配套规则。

本次规则主要针对新增的商业不动产业态，在从严管理基础上作适应性调整优化，提高制度的包容性和适应性，也体现对不同领域REITs“分类管理、分类施策”的针对性安排。

其中，通知围绕四个方面对推进REITs相关工作作出安排：包括完善工作机制、压实机构责任，推动商业不动产REITs健康发展；加快推进REITs市场体系建设，重点推进市场扩容扩围、加强二级市场建设、完善市场生态；进一步优化审核注册流程、健全市场化标准体系，完善REITs申报注册制度机制；健全全链条监管机制安排、压严压实市场主体责任，加强监管和风险防范，维护市场平稳运行。

公告共八条，从产品定义、基金注册及运营管理要求、发挥基金管理人和专业机构作用、强化监管责任等方面，明确商业不动产REITs核心制度安排，为商业不动产REITs发展夯实制度基础。

在市场人士看来，公告清晰明确了商业不动产REITs的总体框架，为市场提供了稳定的制度预期，有助于推动REITs市场健康规范发展。

步入两类REITs并行新阶段

商业不动产REITs试点的推出，标志着我国REITs市场进入了“商业不动产与基础设施并行发展”的新阶段，朝着全门类、全资产的成熟方向迈进。

市场人士分析，当前推出商业不动产REITs试点，并非简单资产类型的拓展，而是基于商业不动产与基础设施在资产属性、管理体制、运营管理和风险收益特征等方面存在的主要差异，为契合资产特质、提升制度适配性所建立的REITs分类管理制度安排，能够把REITs功能有效发挥与资本市场发展的一般规律更好结合起来。

记者了解到，下一阶段，监管部门将采取商业不动产REITs与基础设施领域REITs并行推进的发展策略，增强REITs市场服务实体经济的广度与深度。

一方面，基础设施领域REITs更多承担的是“稳经济、补短板”的职能……