随着春暖花开，一度停滞的房地产市场迎来了复苏的契机。在近期密集举行的2019年度内地房企在港上市业绩说明会上，多数房企管理层纷纷表示，复工率已超90%，线下售楼处销售也已恢复常态，更有部分项目实现了开盘即售罄的佳绩。

　　据中指研究院监测数据显示，2020年一季度，全国14个重点城市的住宅项目共计开盘268次，推出房源近5万套。其中，新开住宅项目当天的去化率均值高达66%。值得一提的是，有56个项目在开盘当日即售罄，这些项目主要集中在杭州、成都和南京等热门城市。

　　贝壳研究院相关人士向《证券日报》记者透露，从66个大中城市的新房市场整体来看，一季度，一二线城市新房成交面积下滑三成，三四线城市下滑近两成。然而，南京和厦门的商品住宅成交量却在疫情之下保持增长，杭州的成交量同比下滑幅度最小，仅为5%。这主要得益于部分二线城市较强的市场应变能力和政策推动，如杭州率先推出“线上售楼处”制度，有效应对了线下销售停滞的困境；而南京则早在2月20日便提出恢复线下销售，抢占市场先机。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，随着疫情的逐渐减弱，房企的开盘量将进一步增加，开发商的让利策略也将得到市场的广泛认可，市场正逐步向正常销售水平恢复。

　　刚需依然是市场主力

　　在疫情下的楼市中，两个现象引起了广泛关注：一是深圳售价超过4200万元的豪宅几秒内被抢光，二是北京某网红刚需盘一夜之间售出814套。这不禁让人好奇，到底是谁在买房？

　　中指院监测数据显示，一季度，14个重点城市推出的新盘中，74.6%为刚需盘，24.6%的项目主要面向中高端改善型需求，仅有0.7%的项目推出不限购的商住产品，主要面向投资客户及受限购条件制约的自住购房者。从开盘去化率排行榜来看，66%的项目为刚需楼盘，中高端改善项目占比超三成。也就是说，在已经卖掉的楼盘中，刚需占了大部分。

　　中指院研究人士指出，刚需群体年龄段普遍在35岁以下和35岁-45岁两个区间段，购房群体年龄偏向中青年。工作、家庭成为影响这个购房群体的主要因素，客户主要考虑项目是否具备教育资源、交通便利性、生活配套齐全性和总价承受能力。随着城市的发展和扩建，郊区、远郊区的配套、教育等资源得到明显升级改善，价格相对较低的郊区、远郊区刚需产品开始受到购房者关注和青睐。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐也表示，每次市场启动时，都是年龄层较小的人群进入市场后带来了成交量的回升，这些人同样是后市换房链条的主力。

　　低价开盘策略奏效

　　尽管“日光盘”已经久违于楼市，但在疫情期间，仍有56个项目在开盘当天即售罄。这并不能代表当下楼市的真实普遍现状，但从统计数据来看，一季度百强房企的签约销售额同比下降了22.3%。然而，“日光盘”的扎堆再现并非无迹可寻，降价就是最重要的因素之一。

　　一位购房者向《证券日报》记者透露，他原本计划在今年一季度购房，虽然因疫情有所动摇，但当他看到心仪的房子降价后，便立刻决定下单购买。在购房过程中，他遇到的邻居多数也是出于这种想法才买的。

　　中指院监测数据显示，一季度14个重点城市的重点项目新开盘价格稍有下跌。其中，上海低开项目占比较大，采取降价策略的开盘项目占比约为75%。天津和苏州等城市涨跌互现，选择高开和低开项目占比持平为五成。这些城市受到疫情影响，市场需求较弱。而杭州的价格变化分布则较为均匀。

　　贝壳研究院新房分析师潘浩表示，一方面，疫情期间有部分房企急于出货，推出了折扣和优惠；另一方面，能够形成成交的多数还是总价不太高的刚需类产品，导致整体价格有所下浮。但从房企端来看，不少房企一年内到期的负债已经接近于在手现金，这迫使其需要通过销售回笼资金，以高周转保证资金链健康，应对接下来的还债高峰期。

（文章来源：证券日报）