金融管理部门近日正式表态，将“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”，这一举措不仅正面回应了市场关于存量房贷利率是否下调的关切，同时也将公众讨论的焦点转向了如何具体实施调整的问题。

中国证券报记者于8日连线了北京、郑州等地的多家商业银行，其工作人员均透露，目前银行层面对于存量房贷利率如何调整尚未有明确政策出台。

多位行业专家指出，调整存量房贷利率可能通过借贷双方协商、大型银行发挥引领作用等多种途径推进。在此过程中，银行净息差面临的压力不容忽视，监管部门或采取降低存款利率、实施降准等措施，进一步减轻银行负债成本。

降息落地只是时间问题

“目前尚未接到相关通知，关于何时调整、如何调整，还需等待进一步的指示。”中国工商银行郑州市某网点工作人员表示。

然而，业界普遍认为，存量房贷降息政策的落地只是时间早晚的问题。自8月以来，监管部门已多次就存量房贷利率调整问题发表声明。特别是在8月1日和4日，人民银行两次强调，将指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

当前，存量房贷与新发放房贷之间的利差显著。据光大证券金融业首席分析师王一峰估算，现阶段存量按揭贷款利率约为4.5%-4.7%，而人民银行此前公布的数据显示，上半年新发放个人住房贷款加权平均利率仅为4.18%。

中信建投证券首席经济学家黄文涛认为，调整存量房贷利率有助于缓解个人住房贷款早偿现象，降低居民房贷支出，从而修复居民资产负债表。

在业内人士看来，随着金融管理部门的明确表态，存量房贷利率下调已进入方案研究制定和实施阶段，下调已成为大势所趋。

息差压力难以回避

存量房贷利率下调可能带来的银行净息差进一步收窄问题，引起了广泛关注。

王一峰指出，今年一季度末，商业银行净息差为1.74%，较2022年末大幅收窄17个基点，并预测年内可能跌破1.7%。“若本轮存量房贷利率调整落地，银行净息差可能进一步收窄至1.6%左右，这进一步凸显了加强负债成本管控的必要性。”王一峰说。

据国盛证券首席经济学家熊园测算，截至2023年6月，我国存量房贷规模高达38.6万亿元，其中利率明显偏高的主要集中在2018年一季度至2022年一季度发放的部分，约为13.8万亿元。若将这部分存量房贷利率全部调降至当前新发房贷利率水平，粗略估算将减少商业银行利润约1200亿元。

在当前形势下，专家预计银行在调整存量房贷利率时，将尽力减少对经营业绩的不利影响。东吴证券固定收益首席分析师李勇表示，目前大部分房贷利率是在5年期以上LPR基础上加点形成，未来调整存量房贷利率时，预计会根据利率高低，由借贷双方自行协商确定加点的下调幅度。

“考虑到‘转按揭’放开概率不大，商业银行下调合同利率的实际意愿有限，因此存量房贷利率调整可能通过国有大行作为‘标杆行’的方式推进。在实际操作中，合同利率的修订可能呈现出明显的差异化特征，包括因城施策、区分客户资质等。”王一峰说。

多措并举降低银行负债成本

行业专家指出，鉴于当前银行净息差已处于历史较低水平，若下调存量房贷利率，或需配合实施降低存款利率、降准等措施，以同步降低银行负债端成本。

在存款利率方面，中金公司研究部银行业分析师林英奇预计，未来1至2年，银行存款平均利率有约20个基点的下调空间，不考虑存款活期化的影响，估算存款利率下调能为银行节约负债成本约7000亿元。

王一峰进一步指出，未来的政策举措可能包括国有银行和股份制银行进一步下调存款挂牌利率，以及自律机制引导银行进一步降低存款利率点差，推动中小银行跟进下调存款挂牌利率等。

此外，降准也被视为可选方式之一。熊园认为，后续降准的概率相对较大。降准的意义在于，一方面配合地方政府专项债发行，为地方债发行营造良好的环境，降低地方政府融资成本；另一方面配合存量房贷利率调整与地方化债，降低银行负债成本，缓解银行息差压力。

王一峰表示，考虑到8月专项债发行提速，同时8月和9月中期借贷便利（MLF）到期量较大，降准安排或有所提前，部分用于平抑流动性波动，部分用于置换到期MLF。

（文章来源：中国证券报，图片已省略以保持格式整洁）