AI导读：

多地推出楼市优化政策，放宽非户籍人口购房限制，顺应人口向大城市集中的客观规律。此举既满足实际需求，又避免财产差距过大。楼市分化由供需两侧因素共同作用，未来需在供给侧多建房子，适应人口增长地区的实际住房需求。

陆铭（第十四届全国政协委员、上海交通大学中国发展研究院执行院长）近期关注楼市政策变动。近期，多地推出楼市优化政策，包括一线城市在内的多个城市降低非户籍人口购房门槛，如上海将非户籍居民购房社保连续缴纳年限从5年降至3年，非户籍单身人士购房区域扩大至外环内二手住房。南京则重启“购房落户”政策。

本轮楼市调控被视作各地“抢人”升级的表现，但实际上是楼市政策在顺应人口向大城市集中的客观规律。放宽非户籍人口购房限制，既满足了其实际需求，也避免了因收入差距导致的财产差距过大。大城市放开购房限制并非楼市分化的原因，而是楼市分化的结果。

人口向大城市集中是经济现代化发展的普遍规律，因为人口的集聚会带来经济发展的规模效应和集聚效应，服务业尤其依赖人口规模、流量和密度。因此，在人口不断向大城市集中的趋势下，对买房限制的逐渐取消或放松，有利于稳定在大城市就业和居住的人按照自己的意愿和能力决定是否买房。

房地产市场的分化不仅由需求侧的人口流动导致，还有供给侧的因素。一些地方未能认识到人口集中是规律或趋势，在人口大量流出的地方建造了大量新城和住房，导致住房供应与服务业发展所需的人口密度、流量趋势不匹配。因此，现在要做的，除了在需求侧适应人口增长地区的实际住房需求，也要在供给侧多建房子，缓解房价上涨趋势。

陆铭长期呼吁供给侧的改变，认为应顺应优势地区的用地需求，增加城市建设用地供应总量，并优化配置。土地财政方面，人口流入地可通过土地出让收入和房地产交易税收为中低收入者提供公租房、廉租房等，而人口流出地则需依赖上级政府的转移支付。

从产业重构角度看，人口流入地应发挥制造业、服务业的增长极作用，提高制造业竞争力，为制造业赋能，并推动服务业发展。人口流出地则应将产业比较优势体现在资源依赖型的农业、旅游和自然资源方面，服务于中心城市居民的外溢需求。

（文章来源：21世纪经济报道，上海交通大学中国发展研究院楼帅舟亦对此文有贡献。）

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