在当前复杂多变的金融市场格局中，公募不动产投资信托基金（简称“公募REITs”）凭借其独特的投资优势与巨大的市场潜力，正逐步成为资本市场的焦点。近期，公募REITs市场行情持续升温，尤其是新上市的公募REITs，其收益显著提升，吸引了大量投资者的密切关注。

2025年1月24日，中航易商仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“中航易商仓储物流REIT”，基金代码：508078）在上海证券交易所成功上市交易。该公募REITs以高达95%的高中签率和首日15%的显著涨幅，充分展示了其强劲的市场吸引力和投资者的热烈追捧。此次发售总份额达到8亿份，发行价格定为人民币2.628元/份，募资总额超过21亿元人民币。在发行过程中，市场反响极为热烈，不仅广大投资者踊跃认购，还成功吸引了12家战略投资者的积极参与，其中ESR易商持有的份额占比高达41%。

公募REITs作为拓宽发行主体、加速资本循环的重要金融工具，近年来正日益受到市场的高度关注和青睐。特别是在2024年，中国不动产投资信托基金（C-REITs）的发行进程显著加快。据戴德梁行华东区估价及顾问服务部执行董事顾悦如指出，国内公募REITs资产证券化的市场关注度与日俱增，投资热情高涨，同时监管部门对相关项目的审批也更加积极，这与二级市场的优异表现紧密相连。

戴德梁行估价部数据显示，2024年公募REITs市场共发行了29单产品，募资规模高达655亿元人民币，相较于2023年实现了283%的大幅增长，堪称公募REITs的发行大年。市场对C-REITs的积极态度和坚定信心，推动了二级市场表现波动上行。在2024年，共有48只公募REITs实现了正收益。不同板块表现各异，其中保障性租赁住房板块表现尤为突出，仓储物流板块跌幅则呈现收窄趋势。年度二级市场表现排名前三的分别为北京保障房REIT、厦门安居REIT以及电建清源REIT。

顾悦如认为，资本市场对REITs作为一种有效的投资退出方式持认可态度。同时，第一太平戴维斯中国区估值及专业顾问服务负责人黄国钧也指出，在当前银行存款及理财产品回报率普遍偏低的市场环境下，对于二级市场的投资人或散户而言，公募REITs以其着眼于长期收益的特点，成为了一项低风险且回报相对稳定的投资选择。

回顾国内公募REITs的发展历程，可以清晰地划分为四个阶段。自2004年国务院发文开启资产证券化业务探索以来，经历了市场准备期、探索培育期、试点工作启动阶段以及扩募试点阶段。特别是自2020年C-REITs试点工作正式启动以来，公募REITs市场迎来了快速发展。2021年上半年，首批9只产品成功发行落地，且均位于东部沿海发达地区。这一布局充分体现了对区域经济优势和市场成熟度的深入考量。

截至目前，沪深两市C-REITs累计发行58单，募资总额约1600亿元人民币。其中，产权类产品共35单，占比60%，包括园区基础设施、消费基础设施、保障性租赁住房以及仓储物流等多个领域。特许经营权类产品则占比40%，主要涉及交通基础设施、能源基础设施以及生态环保等领域。在已发行的公募REITs产品中，产权类公募REITs底层资产有一半分布于长三角区域，这得益于长三角区域资产发展的显著优势。

2024年7月，国家发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》，标志着公募REITs正式步入常态化发行新阶段。这一政策的出台，进一步拓宽了公募REITs的底层资产范围，包括非保租房以及燃煤水电等基础设施。新发行产品的募资规模大幅增长，为市场注入了新的活力。

从各板块表现来看，2024年保障性租赁住房板块表现最为抢眼，涨幅达到35.25%；而仓储物流板块表现相对较弱，但跌幅已呈现收窄趋势。公募REITs的收益主要包括二级市场收益和现金分配两部分。据测算，2024年REITs加权平均股息率为5.2%，其中高速公路板块的股息率相对较高。随着市场机制的不断完善和规模的持续扩大，公募REITs在助力不动产行业转型升级的同时，也对管理人的底层资产运营能力提出了更高要求。

首先，公募REITs的发行成本通常与主体的评级密切相关。主体评级越高，发行成本相应越低。其次，能否形成投资闭环是影响公募REITs扩募与资产退出的关键因素。最后，评估一只公募REITs的投资前景需深入研究资产管理人的专业素养、底层资产质量、运营成本占比、派息率等多个关键维度。

展望未来，随着市场机制的进一步完善和规模的持续扩大，公募REITs将为不动产行业的转型升级与经济的高质量发展注入更多活力。公募REITs市场将在不断创新与发展中，为投资者带来更多机遇，为经济发展贡献更大力量。

（文章来源：21世纪经济报道）