房地产行业已迈入“止跌回稳”的全新阶段，新房销售市场呈现出持续向好的态势。岁末之际，新房成交面积成功止跌，成交金额更是连续两个月实现正增长，多个城市房价亦开始呈现上涨趋势。

在这一行业新变局中，一个值得关注的宏观数据指标浮出水面：2024年全年，全国房屋新开工面积达到了7.4亿平方米，尽管同比下降了23%，但这已是自2020年以来，行业新开工面积连续下降的第五年。这一趋势反映出房地产市场在经历多年高速增长后，正逐步进入调整期。

行业新开工面积的收缩，实际上有助于减轻市场供给压力。据克而瑞分析，得益于相关政策在供给侧的持续发力，2024年房地产行业库存新增速度明显放缓。全年新开工面积仅为新房销售面积（9.7亿平方米）的四分之三，中期库存持续回落，标志着房地产行业已正式步入去库存周期。

具体来看，2024年全年，房地产开发企业房屋施工面积达73亿平方米，同比下降12.7%；房屋竣工面积7.4亿平方米，同比下降27.7%。而新开工面积的连续走低，更是成为市场关注的焦点。与2019年高峰期相比，2024年房地产新开工面积已缩水六成多，住宅新开工面积也降至近十年新低。

面对新开工面积持续下降的问题，中信证券认为，这有助于减轻市场供给压力，促进房地产市场健康发展。同时，机构指出，2024年9月政治局会议提出的“严控增量、优化存量、提高质量”要求，标志着中国房地产市场首次进入“控量保价”阶段。从2024年房地产市场运行数据看，严控增量的政策已取得初步成效。

此外，克而瑞也指出，2024年12月行业新开工面积环比上升8%，但全年新开工仍低于销售规模。得益于各部门在供给侧的努力，行业库存新增速度明显放缓，正式进入去库存周期。这一趋势预计将持续影响2025年房地产市场的发展。

房地产市场的持续调节供需，背后是行业供需形势的变化和政策导向的调整。天风证券表示，“消化存量、严控增量”是不走涨价去库存老路、适应当下市场环境的新方法。通过中央财力支持下的主动式供给调节，以实现房地产市场的“软着陆”。

以2024年为例，政策端延续“因城施策”思路，放松限制旨在激发市场作用。在供给侧，收储、以旧换新、土地供应结构是主要施策角度，旨在优化增存量、调节供需。然而，中信证券也提醒，严控增量可能长期压制新开工和竣工，降低营建需求，从而不利于房地产上下游产业链的发展。

展望未来，克而瑞表示，基于当前中央部委和各地主管部门稳市场政策的持续，2025年交易量、房价、竣工等指标有望持续向好。止跌回稳的房地产市场，将成为2025年经济发展的重要支柱。同时，在新开工和开发投资方面，虽然仍将持续位于规模收缩周期，但得益于市场供求信心的止跌企稳、资金面的适度宽松，在与新房销售规模相匹配的范围内，仍有望迎来同比指标的边际改善。

开源证券则认为，在市场量价均下行的环境下，启动“去库存”政策是实现销售量价平稳、修复购房信心的重要举措。政府收储、旧改货币化安置、专项债回收土地等措施，将有效推动去库存进程，将商品房去化周期控制在合理范围内。

（文章来源：第一财经）