作为房企实现“投融建管退”商业闭环，盘活存量资产的重要一环，消费类基础设施REITs市场迎来了重大突破。10月26日，证监会官网信息显示，华夏华润、中金印力、华夏金茂、嘉实物美REITs四只产品已经申报并获受理，这标志着市场上首批消费类基础设施REITs产品即将面世。

自2020年7月REITs试点以来，我国REITs底层资产类别逐渐丰富。今年3月，国家发改委发布通知，明确支持百货商场、购物中心等城乡商业网点项目发行基础设施REITs，首次将消费基础设施纳入REITs试点范围。此后，多家房企纷纷表态将发行消费类基础设施REITs。

10月20日，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，正式将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。一周后，消费基础设施的公募REITs就正式进入申报阶段。这一消息对于房企来说，无疑是期盼已久的利好。

万科董事会主席郁亮更是将本次申报形容为“千呼万唤始出来”。他表示，REITs对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发，能够实现商业模式的闭环。一旦REITs环节打通，万科将有望从开发商转变为不动产商。

然而，消费类基础设施REITs想要成功敲开资本市场的大门，优质的底层资产是基础。从已披露的信息来看，房企提供的底层资产出租率普遍较高，但部分底层资产存在经营净利润亏损的问题。例如，华夏华润REIT产品的底层资产青岛万象城，虽然出租率高达98.2%，但过去三年亏损，直到今年上半年才开始盈利。

中金印力REIT产品的底层资产杭州西溪印象城，出租率稳定在95%以上，盈利能力相对较强。而华夏金茂REIT产品的底层资产长沙览秀城购物中心，虽然近两年出租率均在98%以上，但过去三年也处于亏损状态。

嘉实物美REIT产品的底层资产包括四个运营时间较长的项目，整体出租率为88.71%，近年来净利润有所波动。对于投资者来说，选择盈利能力强、未来盈利预期强、信用好的底层资产对应的产品，投资风险会相对较低。

镜鉴咨询创始人张宏伟表示，底层资产亏损可能与项目处于初期经营阶段有关。若项目已经经营多年，出租率、利润应处于较好水平。对于民营房企来说，通过REITs通道实现股权退出，可以补充公司现金流，为企业当前发展营造稳定环境。

然而，也有业内人士指出，尽管REITs能够盘活房企手中持有的不动产，但由于REITs发行要求底层资产产权明晰、不能有抵押，因此能够发行REITs的房企并不多。更多的是杠杆率不高、经营比较稳健的央国企。

（文章来源：第一财经，图片来源于网络）