进入2025年，停牌长达9个月的碧桂园（2007.HK）再次成为资本市场的焦点。2025年1月14日晚间，碧桂园正式发布了2023年年报及2024年中期业绩报告。报告显示，公司在经历了2022年的盈利转亏后，2023年净亏损进一步扩大至1784亿元，而2024年上半年仍亏损128.42亿元。与此同时，碧桂园的财务状况也被公之于众，截至2024年6月30日，公司总负债达到约1.14万亿元，其中有息负债约为2501.52亿元，较2023年末略有增加。

碧桂园，这家曾经的房地产行业巨头，销售额曾在2013年突破千亿元，并连续多年远超同行。然而，到了2023年，碧桂园自曝遭遇“自创办以来的最大困难”。如今，化债和保交房已成为其最紧迫的任务。

2025年1月9日晚间，碧桂园披露了备受关注的境外债重组方案，旨在削减债务最多116亿美元，并将债务到期时间延长最多11.5年。据知情人士透露，碧桂园已收到不少债权人的表态，表示愿意长期支持公司渡过难关，并期望公司能尽快完成重组。然而，由于碧桂园仍处于保交房和修复资产负债表的过渡阶段，其何时能恢复盈利仍无法预估。

财报显示，2023年碧桂园总收入约4010亿元，同比下降6.8%。其中，97.6%的收入来自房地产开发业务，该业务收入同比下降6.2%至3912.51亿元。受中国房地产市场下行影响，碧桂园的预售业绩面临重大挑战，特别是自2023年4月以来，预售业绩明显下降，且目前尚未出现明显的反弹迹象。

碧桂园在过去几年的房地产开发业务中重仓三、四线城市。然而，据中指研究院和克而瑞提供的数据显示，2024年三、四线城市新建商品住宅销售面积同比降幅高于一线、二线城市，市场延续低迷态势。同时，三、四线城市新建商品住宅整体库存形势较为严峻，半数城市库存消化周期超过36个月。这也是碧桂园2023年计提大额存货减值准备，导致当期亏损的主要原因之一。

尽管碧桂园在2024年上半年收入同比下降54.9%至1021亿元，净亏损约128.42亿元，但公司表示，亏损情况已较2023年有明显改善，预计全年亏损有望大幅收窄。同时，公司也在积极采取措施修复资产负债表，包括债务重组、资产处置和降本提效等。

在债务重组方面，碧桂园已与7家银行组成的协调委员会达成共识，并披露了境外债重组提案的关键条款。该提案共给予债权人包括将债务转换为现金在内的5个经济选项，如果落实，将使碧桂园实现大幅去杠杆化。然而，目前碧桂园与部分债权人仍存在分歧，双方仍在磋商重组提案条款。

此外，碧桂园还在积极盘活各类大宗资产及沉淀资金，以支持保交房工作的开展。公司表示，未来仍有约20万套房屋交付任务，将会依托当前各项利好政策，积极争取政府支持，竭尽全力获取一切资源支持交付工作的开展。同时，按照极限收支、一楼一策的运营思路极限推进剩余房屋的建设，努力做好保交房任务的收官工作。

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