随着2024年步入尾声，全新的2025年即将在今晚12点的钟声中到来。回顾2024年的广州楼市，尤其是第四季度，市场呈现出止跌回稳的态势。

　　据广州中原研究发展部数据显示，2024年10月至12月，广州新房市场成交量为288万平方米，占全年成交总量的37%。在二手房市场方面，广州市房地产中介协会的数据显示，2024年全年（统计周期:2023年12月26日至2024年12月25日），广州市二手住宅累计网签达到110781套，总面积1104.38万平方米，同比分别增长1.63%和1.52%。

二手房市场：成交量显著增长，四季度尤为活跃

　　数据显示，2024年12月，广州市二手住宅网签宗数和面积分别为11494宗和117.16万平方米，环比增长0.67%和5.56%，同比分别增长17.33%和17.83%。至此，全年累计网签量已高于2022年和2023年。

　　自9月底以来，楼市利好政策频出，12月市场活跃度持续上升，不少业主降价交易，促使刚需和改善型需求得到释放，网签量呈现翘尾行情。除从化区外，其他行政区网签套数环比变动幅度都在5%以内，外围区域环比小幅增长，中心城区环比窄幅下调。

　　从成交价格来看，天河区二手成交均价超过4万元/平方米，为49231元/m²，但同比下降6.7%。越秀区、海珠区、荔湾区二手成交均价在3万元/平方米以上；白云区、黄埔区和番禺区则在2万元/平方米以上；南沙、增城、花都等区域成交均价在1万元/平方米以上；从化区均价则在7000元以上。

　　豪宅税取消的利好政策也刺激了市场，建面144平方米及以上的住宅所占比例环比增长3.70个百分点至12.25%。值得注意的是，2024年二手成交中，按揭付款所占比例环比下降8.26个百分点至51.49%。

一手房市场：四季度成交量大增，占全年三成七

　　在全面取消限购后，广州新房市场迎来显著回升。数据显示，新房来访及认购环比大涨104%和228%。刚需和刚改客群信心修复最快，改善置业需求持续释放。

　　然而，尽管市场有所回暖，但整体新房去化率仍较低。2024年广州整体新房首开、加推去化率为13%，较2023年下跌7个百分点。首开去化率超过40%的项目仅占全年开盘项目的7%。

　　在2024年，楼市供求表现前低后高，上半年成交低迷，但随着5月、9月救市政策密集出台，成交在6月、10月、11月拉动，其中10-12月广州新房成交288万平方米，占全年成交总量的37%。全年整体成交量为776万平方米，同比下跌幅度收窄至5%，均价为36233元/平方米，同比录得4%下跌。

库存与消化周期：至2024年末商品住宅库存1390万平方米，消化周期24个月

　　自2022年以来，一手住宅成交额逐年减少。在二手业主大幅让利的情况下，大量分流新房客户，进一步挤压新房需求。

　　在2024年6月份，一手商品住宅的消化周期一度触顶26.9个月。而在9月末新政出台后，开发商加速入市和开盘、加推步伐，9月-11月全市库存达到近两年峰值。随着10月-12月成交加速，客户回流，整体库存、消化周期稍有回落，但仍需24个月。

　　在全市11区中，越秀区库存量最少，但消化周期最长，达到62.3个月。黄埔区库存量180.2万平方米，消化周期30.7个月。荔湾区为全市唯一库存量同比下跌的区域，库存量同比减少13%，也是全市唯一消化周期最短的区域。

预测与展望：2025年楼市谨慎乐观，二手房主导局面不变

　　根据中原大数据，2024年二手业主中，59.4%的业主出售物业后没有再置业需求，40.6%的业主有再购房需求。其中置换占比26.3%，投资占比14.3%。预计2025年楼市保持谨慎乐观态度，全年成交约1927万平方米，同比增长3%-4%。

　　广州中原研究发展部指出，2025年上半年价格止跌回升可能性偏低，预计价格探底调整，趋势以平稳微跌为主，跌幅在3%左右。止跌修复节点或需在2025年下半年。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，广州二手房主导的局面在2025年依然不会改变。二手住房在户型、学位、价格上的优势依然存在，将继续主导市场。二手房交易循环的加快也将对新房市场产生支撑作用。

（文章来源：南方都市报）