AI导读：

　　面对供求关系的深刻转变，国内写字楼及商办市场正面临存量大考。随着AI、新能源等科技企业逐渐取代传统企业成为租赁主力，以及商业不动产公募REITs的常态化推进，商办资产的底层估值与运营逻辑正从单纯的空间租赁向产

　　面对供求关系的深刻转变，国内写字楼及商办市场正面临存量大考。随着AI、新能源等科技企业逐渐取代传统企业成为租赁主力，以及商业不动产公募REITs的常态化推进，商办资产的底层估值与运营逻辑正从单纯的空间租赁向产业生态转向。

　　在去化承压的背景下，业内普遍开始反思并摒弃短期降价换租的内卷模式。在近日举办的2026观点商办暨资管大会上，卓越商办相关负责人在会上透露，通过强化业务前置与社群服务，其整体客户续租率企稳在85%，证明脱离价格战依然能维持较高的租户黏性。同时，头部企业正加速差异化布局。比如，中海商业通过硬件定向改造主动适配特定产业需求。恒隆地产则依托“办公+商业+酒店”的多业态融合，以此对冲单一市场的周期风险，平滑资产收益。

　　资产证券化与数字化技术的提速，则为行业打通了实质性的资本闭环。会上，越秀商管分享了“引入PE过渡培育，成熟后注入公募REITs退出”的实战路径，有效提升了长周期项目的资金流转率。此外，科技赋能正在实质性落地，仲量联行数据显示，全球已有88%的投资者启动了AI资管试点。

　　多位与会资管高管形成的共识是，当前企业租户的核心诉求，已从单一的租金成本向政策扶持、产业圈层与资本对接转移。未来，商办资管的竞争将是资金运作、精细化运营与ESG软实力的综合博弈。

（文章来源：中国经营报）