世邦魏理仕最新报告指出，2025年第一季度，深圳科技板块办公楼需求活跃，智能物联网、人工智能软件开发等四大新兴赛道推动市场需求增长。办公楼市场供应充沛，新项目高效去化，净吸纳量同比大幅增长，市场空置率微幅上升。

科技板块引领办公楼市场活跃度提升

2025年第一季度，深圳办公楼市场新增30.2万平方米供应，主要集中于罗湖、福田和南山。新项目凭借竞争力租赁策略和客户资源，实现了高效去化，贡献51.5%新增需求。市场需求活跃度显著增长，净吸纳量同比增幅达44.4%，为近年来第一季度最高值，空置率微幅上升至22.3%。

科技板块需求持续领跑，占比超三成，智能物联网等领域成为主要需求驱动。跨境电商活跃度持续，占据约10%需求份额。金融需求略有上升，环比增长0.7个百分点至14.0%，证券和保险板块是主要需求驱动。零售贸易板块需求活跃，与金融持平，电子产品和医疗器械类成为焦点。专业服务业需求稳定，咨询行业占比超四成。

本地企业需求占比上升，大宗租赁交易带动万平方米以上交易占比增长。新项目入市叠加价格优势，搬迁需求主导市场，升级搬迁占比66.3%。前海凭借新增供应和价格优势，成为第二大新增吸纳量贡献片区。

租金方面，降本增效成为租户主要选择，供应端扩张与租金定调双重压力下，部分项目业主以价换量，全市平均租金环比下降3.6%至每月每平方米158.3元。未来六个月，办公楼市场将持续面临供应压力，预计供应总量超60万平方米，平均租金或将延续下行趋势。

餐饮业态成为零售物业需求第一驱动

2025年第一季度，深圳零售市场无新增供应入市，空置率微降0.1个百分点至3.7%。餐饮业态超过零售成为第一大需求驱动，甜品和中餐成为市场需求双核。服饰品类与珠宝配件稳居需求前两大支柱，本土品牌和国际品牌呈现不同特征。体验类业态中，美容保健类需求份额持续上升。

租金表现分化，优质项目租金小幅上涨，多个项目则因空置率高或商圈竞争加剧，租金继续下跌。整体市场平均租金环比下跌0.4%至每天每平方米18.4元。未来六个月，深圳商业供应量达70万平方米，预计整体市场空置率小幅上升，租金水平持续低位。

办公楼交易引领商业地产市场

2025年第一季度，深圳商业地产市场完成3宗交易，交易总规模达70.4亿元。办公楼资产成为成交主力，占比94%，主要交易为银行购买南山区超级总部基地在建项目。本季度卖方主要来自房地产公司，买方主要来自银行类买家，交易形式以股权交易为主，自用型购买占主导。

资本化率方面，办公楼与零售物业租赁市场承压，资本化率小幅走扩。办公与商业物业价格筑底的窗口期预计将持续吸引投资者关注，总部型企业买家活跃度提升，核心区优质物业受到青睐。

（文章来源：证券时报·e公司）

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