“谁是城市更新的主体？地下车库的资产归谁？顶楼房价定价最高是否合法合规？”3月24日上午，在浙江工业大学离退休处有关浙工新村交付的座谈会上，浙江工业大学（以下简称“浙工大”）退休教职工及子女提出了他们的疑问。

浙工新村是浙江首个由业主自掏腰包4.7亿原拆原建的城市更新项目，曾在浙江省一场自主更新新闻通气会上作为案例被介绍推广，时任杭州市委书记也曾亲临浙工新村项目现场。然而，这个曾备受瞩目的项目如今却陷入了僵局，许多业主拒绝收房，项目后续如何处理尚无人组织研究。

杭州城市规划设计院总工程师汤海孺指出，浙工新村作为全国首个居民自主更新的案例，意义重大，为城市更新探索了一条新路。但浙工大退休教职工认为，项目的主要问题在于业主主权不明确，工作组的工作思路、方法及依法行政方面存在问题。

浙工新村的设计师曾透露，按照安居房标准设计的房子可能会出现问题，实际施工过程中也确实存在各种变更，且这些变更并未与居民充分沟通。此外，超出原产权面积的部分价格未谈妥，设计结果与图纸存在差异，户型和质量也存在问题，这些都是居民对浙工新村的主要争议点。

汤海孺认为，自主更新本应是居民自己的项目，但由于居民能力有限，政府成为了主要牵头方。然而，直到交房时，业主才真正需要承担费用。此前，业主们并未投入，甚至连过渡费也是由政府相关部门出资。因此，一些业主在交房时持观望态度。

界面新闻记者致电站浙工新村所在的朝晖街道、拱墅区住建局，均未得到关于浙工新村交房进展的回应。拱墅住建方表示，对此事不予回应。

尽管存在争议和问题，但汤海孺和浙工大公共管理学院吴伟强教授都认为，杭州在城市更新方面走在了全国前列。杭州早在1992年就开始研究城市发展特色，2004年启动了第一个城市更新项目背街小巷改造。2020年，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，而杭州在2019年就启动了老旧小区改造工作，并制定了详细的行动计划。

杭州的未来社区建设是住建部完整社区的升级版，不仅满足了住建部的要求，还进一步增加了数字化平台赋能管理和服务。就自主更新项目而言，杭州也走在了全国前列。相比之下，上海虽然有更新协会，但居民自己筹资的自主更新项目尚未出现。广州花都区集群街2号是广东第一个业主筹资、自拆自建的危房改造项目，但该案例正式拆迁于2024年3月18日，晚于杭州的浙工新村。且涉及的业主较少，自主更新难度相对较小。

作为全国第一个老旧小区自主更新项目，浙工新村突破了一些政策原有框架。然而，吴伟强教授认为浙工新村自主更新模式是失败的。在他看来，市中心黄金地块最后拆除了，却按照安置房模式来做，新的浙工新村在容积率、房屋品质、设计等方面都没有很大的提升。而汤海孺则认为浙工新村的探索非常有意义，改变了城市更新只靠政府资金单条走路的困境。

尽管存在争议，但不可否认的是，浙工新村自主更新后房价有一定程度提升。部分业主已将房子挂牌出售，心理预期价格较高。然而，浙工新村自主更新大面积推广还存在很多问题待解。吴伟强表示，居民要想自主更新首先要满足三个条件：是否为D级危房、居民能否完全达成一致、政府是否愿意扶持。只有这三个条件同时满足，才能考虑自主更新。

杭州一位地产商相关人士表示，浙工新村自主更新话题成立至少需要解决六个问题：谁来代表业主群体、谁是建设主体、改造和扩面工程造价怎么来的、过渡期怎么办、配套增加容积率变更导致的片区城市规划改变怎么解决等。这些问题都需要仔细研究和解决。

汤海孺指出，浙工新村涉及的整个项目危房审批流程没有法律依据。因为参考单栋危房审批流程，浙工新村没有走规划调整程序就直接走到了方案审批流程。此外，自主更新还涉及到新证换旧证的问题。如果居民选择了扩大面积，权利就发生了变化。那么新证换旧证时增加的面积要不要交土地出让金也需要解决。

如果老旧小区要走自主更新的道路，吴伟强认为要通过土地拍卖或者其他商业化运作方式来做，只有这样才能实现三赢局面：即当地居民可以不用掏一分钱、土地可以实现增值、市场化一方也可以获益。同时政府需要在上位法上给予保障以激发政府的参与意愿和动力。

2024年4月浙江省发布了《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》，对自主更新相关流程有一些松绑。然而杭州目前还没有出台相关政策。可以确定的是老旧小区自主更新是未来的趋势。住房城乡建设部部长倪虹也表示将鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。

杭州举行的《杭州市城市更新专项规划（2024-2035年）》新闻发布会也为杭州城市更新划定了近远期分阶段目标。浙工新村自主更新事关杭州甚至浙江省的面子，其能否顺利完成交付以及政府对该项目的态度将决定着老旧小区城市更新的复制和推广。

（文章来源：界面新闻）