“小物业，大民生”正逐渐成为市场共识。

近年来，随着住宅需求的不断满足，业主们对小区配套的物业服务水平愈发重视。然而，在日常生活中，物业与业主之间关于物业费缴纳、小区公共收益支配等方面的纠纷却屡见不鲜，频繁见诸媒体，引发社会各界的广泛关注。

值此3·15国际消费者权益日之际，《每日经济新闻》记者特别梳理了近年来物业服务领域的一些典型案例，结合政策趋势与法律框架，深入提炼出物业常见问题，以期为业主和物业公司提供参考。

捆绑收费合理吗？

交房时被要求预缴物业费，已成为不少楼盘的“潜规则”。以深圳某人才项目为例，2024年底交付时，业主陈先生在收房时就被要求至少提前预缴6个月物业费，部分业主甚至被要求预缴一年费用才能收房。更有甚者，将物业费预缴与门禁卡、电梯卡等事宜绑定。

对此，北京金诉律师事务所主任王玉臣表示：“这种捆绑收费是违法的。交房本是开发商的义务，无权要求业主预缴物业费；物业公司更无权在开发商交房时要求预收物业费。”他建议，遇到此类情况，业主可以直接向住建部门或房管部门进行投诉，要求对这种违法违规行为进行调查处理，必要时可直接报警。若问题屡禁不止，还可提起相关民事诉讼。

中物智库高级研究员宋子谦则指出，这主要取决于商品房销售合同和物业服务合同中的规定。若合同中特别约定了预缴物业费的相关事宜，且该约定合法有效，则合同双方应当按照约定处理。

装修管理费：收还是不收？

新房装修本是件开心事，但不少物业公司却规定，业主在装修前需要先缴纳装修管理费、垃圾清运费以及装修押金和保证金等。然而，装修完成验收后，部分物业却不愿退还装修押金，并以此抵扣日后的物业费，这往往引发物业与业主之间的纠纷。

王玉臣指出，各地规定不同，执行时需遵循当地相关规定。例如，2023年北京市住建委发布的《关于进一步规范住宅物业管理项目生活垃圾和住宅室内装饰装修相关收费的通知》中，就明确取消了装修保证金，并规定了生活垃圾清运费的收费标准。

物业费收取时间：何时开始算？

关于物业费收取时间的问题，一直存在不少纠纷。例如，宁波北仑区年初判决的一起法律案件就源于此。一业主在收房时发现房屋存在质量问题，开发商随即启动整改。但物业公司要求从整改期间的某个月起计算物业费，业主则主张从整改完成后开始计算，双方未能达成一致，最终诉诸法院。

王玉臣表示：“如果开发商交的房子不具备交房条件，购房人并未在交房时就收房，那么物业费的起始时间应该是入住时间。”他同时指出，若开发商交的房子符合交房条件，但业主迟迟不收房，则通常会在合同中约定以交房时间为准来算物业费，合同约定优先。

公共收益去哪了？

“物业费年年交，到底花在哪了？”“小区电梯广告、快递柜租金等收益又去了哪里？”随着居民自治意识的逐步提高，涉及小区全体业主利益的纠纷、诉讼数量也呈上升趋势。特别是在小区物业服务企业的更替过程中，对小区公共收益的追索屡屡成为焦点。

宋子谦提醒，根据相关法律法规，物业服务人应当定期向业主公开服务事项、收费项目、收费标准以及业主共有部分的经营与收益情况等。业主有权请求公布、查阅相关信息，法院应予支持。

（文章来源：每日经济新闻）