绍兴市柯桥区的金柯桥大道与万商路交汇处，是中国乃至全球纺织品交易的咽喉地带。以此为圆心，方圆数里内，错综复杂的街道与河流分割出占地百万平方米的街区，遍布着各式各样的纺织专业市场。

这里被誉为“中国轻纺城”，是亚洲规模最大、经营品种最丰富的纺织品集散地，年交易量约占全国的三分之一、全球的四分之一。2023年，中国轻纺城的线上线下交易额已突破3600亿元，并有望在2024年达到4000亿元的新高。

在这庞大的数字背后，传统纺织交易市场的运作规则正在经历深刻变革。贸易政策、电商渠道、市场需求和产业供给等因素，都在迫使市场迅速调整以适应变化。

近年来，一些位于市场高楼层的商家纷纷在社交平台上反映，中国轻纺城内的客流量有所减少，部分铺面租金大幅下滑。然而，《每日经济新闻》记者于2024年底深入探访发现，尽管客流量确实有所减少，但市场整体生意仍呈增长趋势，且头部效应日益显著。

市场内铺面租金呈现出两极分化的趋势：头部商家聚集的一楼铺面租金普遍上涨，而二、三楼的租金则根据租户的经营情况有所不同，部分出现下滑。这种高低层租金的此消彼长，构成了市场整体租金的动态平衡。

上市公司轻纺城（600790.SH）是中国轻纺城的绝对支柱，拥有8个专业市场、3个物流园区，占地面积49.6万平方米，建筑面积169万平方米，营业房2.5万余间，占据中国轻纺城传统交易区70%以上的份额。

轻纺城内的8个专业市场各有侧重，其中以东市场和北市场最为繁忙。北市场位于中国轻纺城的中心地带，是柯桥区占地面积最大、营业房最多的单体市场。而与之隔岸相望的东市场，则是高端产品和潮流产品的聚集地，人气最为旺盛。

在这片拥有30多年历史的传统纺织品交易市场内，商家们最关心的除了自家生意，就是租金变化。据轻纺城2024年半年报显示，租赁服务收入占总营收比重超过80%。

轻纺城下辖市场内存在“直租”与“中介”两种租赁方式。作为运营方，轻纺城每6年进行一次招标，一次性收齐6年房租，并逐年确认收入。中标者中，长期商户与商铺中介的比例几乎各占一半。

楼层的高低、区域的明暗是决定店铺租金的基础。一般而言，楼层越低、越靠近明区的店铺租金越高。近年来，商场的“首层效应”越来越明显，与之对应的是高楼层租金较以往明显下滑。

面对租金下滑的情况，一些商家感到心理不平衡。例如，在天汇广场二楼卖窗帘的陈田（化名），两年前以约4万元/年的价格直租了6年明区的铺面，如今隔壁同样大小的铺面租金已跌至每年4500元。

尽管部分市场高楼层的铺面租金下滑明显，但市场的整体景气程度并不能仅凭人气来判断。一些小型市场关门后，商户们实际上存在一定的预期回流。

轻纺城一位高管表示，从报表层面来看，出租率仍然较高，去年公告的招投标量也还可以，但租金方面确实有一部分受到影响。具体到细分场景，租金有高有低，首层效应明显，一楼普遍还在涨价。

年前最后一个月，部分产品更加面向消费者的商户们视作一年中最后查漏补缺的阶段，期待下游客户开启节前补库节奏。而一些业务更加面向企业的商铺则选择在淡季关门，仅在家维系老客户，保持仓库发货节奏。

不过，从整个市场行情来看，补库节奏的开启情况并不乐观。轻纺城在旗下信息网站“全球纺织网”发布的市场调研动态显示，进入12月中旬，下游纺织市场并未出现集中备货迹象。

但在一些细分领域，需求仍然存在。上半年国风面料表现抢眼，下半年则以冲锋衣面料、羽绒服面料等户外保暖面料为主，这些领域均有商家表现出色。

目前的纺织交易市场内存在一个特征：越面向企业的商家相对越稳定，越面向消费者的商家表现越好。与此同时，头部商家的表现也越来越好。

与一般的商业综合体不同，作为专业市场，中国轻纺城有着独特的“景气因子”——找布人。他们背着单肩帆布袋，拿着布料或照片，在数万种布料中寻找目标，而这些地方大多在市场的一层。

近年来，越来越多的找布需求被更方便、高效的职业找布人承接。客户当天早上提出需求，找布人最快当天就可以从数万种布料中找到指定款并通过快递发出。据本地媒体统计，柯桥本地的找布从业者已超过3000人。

电商与找布人重塑着这座传统市场的找货逻辑，也间接改变了市场人气与实际业绩的关联度。找布人活动的范围以及出现的频次也能反映出一个片区的经营效益，这解释了为何找布人经常出现的市场一层房租会普遍上涨。

尽管游戏规则已经改变，但市场的生命力不会消失。构成中国轻纺城整体生命力的不仅仅是市场一层的头部企业，还有高层的小微商家。在根基扎实的情况下，市场的枝叶仍然可以繁茂。

轻纺城董事长潘建华多次提及市场繁荣、数字迭代和投资多元等关键词。对于市场内数量庞大的腰部、尾部商家来说，轻纺城需要在某些领域起到关键的引导作用。

近年来，中国轻纺城内出现了一些新的布料专营区，如北市场三楼的蕾丝、网布专区。这些举措旨在拢市、再造市，推动市场的繁荣发展。

（文章来源：每日经济新闻）