新华财经上海12月19日电（谈瑞）万科物业，作为定位中高端市场的行业领军企业，近期宣布推出物业费“价格下沉”策略，这一举措在万物云·睿见大会上通过“智选”产品发布，并引入了“弹性定价”机制，旨在将服务选项和定价权利交还给业主。

具体而言，万科物业以“项目物业服务全周期”为核心，构建了一个包含158项必选服务和350项自选服务的全类服务事项集。业主可以根据自己的需求，像定制菜单一样选择所需的服务内容和频次，并按需付费。

万科物业市场管理合伙人邹明在会上强调：“我们不再采用‘默认设置’，而是提供‘自定义’菜单，让业主真正参与进来，共同制定物业费和服务标准。万科物业设定服务的‘底线’，业主则按需确定服务的‘高线’，这是‘智选’产品的核心特点。”

万科物业的“弹性定价”模式，是物业行业在供需矛盾日益激化下的一次必要变通。企业担忧运营成本持续攀升，而业主则抱怨服务质量下滑，物业费如何平衡成为亟待解决的问题。

物业费：高低之争

2020年底，上海市房屋管理局曾公布了一份各区住宅物业服务价格监测信息。数据显示，2018-2019年，上海全市多层商品房物业费平均值为1.49元／平方米／月，高层物业费平均值为2.18元／平方米／月。长宁区高层物业费均值高达3.24元／平方米／月，位居榜首；内环以内的高层商品房物业费均值则为2.57元／平方米／月。

然而，这份数据已有些时日，如今上海在售楼盘的物业费普遍超过4元／平方米／月，新房和次新房小区定价在10元／平方米／月以上的已不足为奇，部分高端住宅的物业费甚至直冲30元／平方米／月。例如，虹口北外滩的海泰北外滩住宅项目，曾因物业费高达36元／平方米／月而引发热议。

不仅内环中心城区的高端住宅物业费高涨，外环乃至郊区的住宅项目物业费也水涨船高。浦东金桥的金鼎阅府，物业费高达12元／平方米／月；远郊临港的物业费也普遍进入“4元时代”。

但高价物业费主要集中在近年来的新房和次新房项目上，并不能全面反映上海整体的物业价格水平。根据58安居客的统计数据，上海房龄在15-25年的老旧小区物业费差距不大，大多集中在0.4元至0.8元之间，且多年未调整。

尽管新房和次新房物业费高涨的呼声不断，但由于老旧小区占比大且物业费低廉，上海整体的物业费均值仍处于相对较低水平。

2.5元／平方米：物业费的分水岭？

上海物业费“二八分化”的特征，是全国住宅物业管理行业的缩影。中信证券数据显示，2024年10月，全国24个城市物业费按户数加权平均为1.76元／平方米／月，65%的物业费处于0-2元／平方米／月区间，2元／平方米／月以上占比35%。

万科物业母公司万物云董事长朱保全表示，从万科物业的成本体系和品牌认知来看，2.5元／平方米／月的物业费是一个分水岭。高于这个价格，市场空间有限；而低于这个价格，市场空间则更为广阔。

邹明提供的数据显示，万科物业目标市场中，超过七成小区的物业费处于2元／平方米／月以下。如果万科物业能下探至1-2元／平方米／月的市场，商机将有望增加110%。

然而，价格下沉之路并不平坦。除了成本上涨导致的收支失衡外，物业费定价调整机制的僵化也是一大障碍。

以上海为例，存量房“低收费”导致物业服务品质难以提升，服务质量跟不上，物业费调整就缺乏“群众基础”。物业公司难以涨价，自然会在新房物业费定价时抬高价格，形成“不良循环”。

质价相符：推动正向循环

万科物业的“弹性定价”是对企业端针对该症结的一次尝试。而在社区端和政府端，各地也陆续开展了一些探索。

做到“质价相符”是达成调价共识的第一步。上海市取消了物业服务费的政府指导价管理，实行市场调节价，并明确了物业服务能级的分级量化标准。

例如，上海黄浦的蒙西小区，物业费标准0.8元／平方米／月已维持近10年。通过提升服务质量、落实居民需求等措施，大多数居民支持提价，物业费标准将于2025年1月起调整为1元／平方米／月。

政府也积极推动物业费调整。徐汇区对物业费调价小区实行奖励补贴政策，补贴金额用于提升服务品质和维修资金。这一政策促进了物业公司提升服务动力、改善了小区硬件设施、得到了业主认可。

闵行七宝的华景花苑通过明确物业服务费调价机制，实现了物业费隔年微调。业委会主任姚雪萍表示，与其让物业公司降低服务标准，不如公开账本、算“明白账”，让居民承担劳动力成本上涨额度，物业公司承诺维持有品质的物业服务标准。

物业费调整不仅关乎物业企业与业主的微观博弈，更关系到民生服务、社会治理和物管行业的发展。相信在各方共同努力下，能够建立起稳定运转的“正向循环”，推动城市发展的车轮稳步向前。

（文章来源：新华财经）