财中社12月12日电万联证券最新发布的房地产行业投资策略报告指出，9月政治局会议首次提及推动房地产行业“止跌回稳”，而12月政治局会议更进一步明确了“稳楼市”的政策导向，这充分显示了政策层面对于促进房地产行业企稳回升的坚定立场和明确决心。在多场国新办新闻发布会后，伴随多项政策的密集出台，高能级城市积极响应，房地产市场已初步显现出止跌企稳的迹象。

报告强调，房地产行业的稳定复苏不仅需要行业内部政策的持续支持，还需要宏观经济政策的全面配合，以有效改善购房者的市场预期。展望未来至2025年，政策环境预计将保持宽松态势，12月政治局会议已明确提出实施更为积极的财政政策和适度宽松的货币政策，并加强超常规的逆周期调节措施。预计2025年，货币政策与财政政策的操作空间将进一步扩大，居民对未来收入的预期也将得到显著改善。

在房地产行业方面，预计收储政策、城中村改造、高能级城市的需求限制政策以及房企融资支持性政策等都将得到进一步优化，从而有力推动房地产行业止跌企稳。从需求端来看，随着股市的回暖，居民财富效应有望得到提升，加之租金收益率的持续上升和房贷利率等购房成本的下降，购房的吸引力将进一步增强。随着居民财富的增加，资产配置可能会逐渐向房产倾斜。从市场总需求的角度来看，“新房+二手房”的成交量预计将保持平稳。结构上，受供给约束影响，新房市场在2025年预计仍将小幅下滑，而二手房成交占比则有望继续提升。

在投资端，预计严控土地供应等政策将推动土地市场呈现提质降量的趋势，新开工和竣工端仍将呈现下滑态势。受土地市场以及施工端影响，投资端预计在2025年仍将下滑，但下滑幅度预计将有所收窄。总体来看，“新房+二手房”的成交总量预计将保持相对稳定。打破不稳定预期是行业止跌回稳的关键，自9月底以来，随着一系列支持性政策的释放，抑制购房需求释放的核心因素正在发生积极变化，居民预期有所修复，10月份房地产行业销售下滑幅度显著收窄。高能级核心城市的房价已初步显现出止跌迹象，但仍需持续关注后续走势。

从居民资产配置的角度来看，2024年以来，房价下行压力加大，居民资产收缩，存款利率下调，存量房贷利率调整政策出台前，存量房贷利率处于高位，居民提前偿债意愿强烈，整体表现为存款和商品房销售同时下降。然而，9月底以来，随着一系列政策的推出，市场预期得到改善，存量房贷利率下调抑制了居民提前还贷的意愿，股市大幅上行，居民资产负债表有望得到一定修复，进而带动楼市修复。同时，购房成本持续下降以及租金收益率持续上升，提升了楼市的吸引力，有望进一步助力房地产行业筑底回升。我们的测算结果显示，预计新房和二手房的成交需求总量将保持相对稳定。

（文章来源：财中社）