2024年，中国房地产市场迎来了融资政策的持续放宽，融资工具多样化，尽管债券融资规模有所下降，但信用债和ABS（资产支持证券）已成为房企融资的绝对主力。在政策利好的推动下，房企融资环境略有回暖。

展望未来，2025年政策加码有望促进市场预期修复，然而，房地产市场的全面恢复仍面临重重挑战。尽管融资政策预计维持宽松，但融资规模将受制于市场恢复状况。

据中指院数据显示，2024年房地产行业债券融资总额达到5653.1亿元，同比减少了18.4%。值得注意的是，自9月起，受低基数效应影响，单月债券融资总额同比连续转正，显示出房企融资的微弱复苏迹象。

从房企到位资金来看，受城市融资协调机制“白名单”、经营性物业贷及“金融16条”等政策提振，国内贷款和自筹资金占比有所上升。2024年1至11月，房企到位资金总额为9.66万亿元，同比下降18.0%，降幅较1至10月收窄1.2个百分点。其中，国内贷款占比14.0%，同比提升1.8个百分点；自筹资金占比35.9%，同比提升3.0个百分点。

在融资结构上，信用债继续占据主导地位，ABS发行占比有所上升。2024年，房地产行业信用债发行规模达到3448.5亿元，同比下降18.5%，占总融资规模的61.0%。尽管发行渠道仍向优质房企开放，但受益企业数量有限。

此外，央行已宣布将“金融16条”政策有效期延长至2026年底，此举旨在持续支持民营房企发债融资，丰富其融资渠道。随着房地产市场逐步企稳，部分聚焦核心城市、经营稳健的房企或将率先受益，获得更多资金支持。

海外债方面，2024年发行规模仅为69.0亿人民币，同比下降69.5%，占总融资规模的1.2%，较上年下降2.0个百分点。发行期限偏短，房企难以从境外获得长期资金支持。

与此同时，ABS融资规模为2137.6亿元，同比下降13.6%，占总融资规模的37.8%，较上年上升2.1个百分点。ABS产品类型仍以优质底层资产支持为主，该渠道持续向拥有优质持有型资产的企业开放。

中指研究院企业研究总监刘水表示，基础设施REITs、持有型不动产ABS等金融工具的落地，为购物中心、长租公寓、产业园区等持有物业提供了宝贵的退出渠道，完善了持有物业开发运营全周期的金融闭环。在行业下行阶段，持有型物业成为房企盘活资产、补充资金的重要手段，同时推动房企向新发展模式转型。

（文章来源：南方都市报）