作为房地产行业领军企业的万科，其再融资步伐正在加速推进。

5月29日晚间，万科A发布公告称，公司董事会已审议并通过《关于提请股东大会给予董事会发行公司H股及/或A股股份之一般性授权的议案》。该议案旨在提请公司股东大会以特别决议方式，批准授予公司董事会一般性授权，以便董事会根据市场情况和公司需求，决定单独或同时发行、配发及（或）处理不超过公司已发行境外上市外资股（H股）及/或境内上市内资股（A股）各自20%的新增股份。公告还透露，公司已制定了向特定对象发行不超过11亿股A股股份的方案，目前正处于积极推进阶段。

万科A再融资动作频繁

自2022年以来，万科A在再融资方面动作频频，不断取得新进展。

2022年12月1日，万科大股东深铁集团便提请股东大会给予董事会发行股份的授权。2023年2月12日，万科A公布了2023年度非公开发行A股股票预案，计划向不超过35名特定对象定向增发，募集资金总额不超过150亿元，发行数量不超过11亿股，占万科总股本的9.46%。2月20日，公司董事会收到深铁集团出具的提案函，提议将《关于公司向特定对象发行A股股票方案论证分析报告并授权董事会及/或其授权人士相关事项的议案》作为临时提案，提交至2023年第一次临时股东大会审议。3月8日，万科A宣布，公司非公开发行A股股票预案的议案已获得临时股东大会通过。

5月21日，万科A发布公告称，其150亿元的定增申请已获得深圳证券交易所受理，募集资金将用于11个房地产项目等。公司于5月19日收到深交所出具的受理通知，深交所对公司报送的申请文件进行了核对，认为申请文件齐备，决定予以受理。然而，万科也表示，本次向特定对象发行股票事项尚需通过深交所审核，并获得中国证券监督管理委员会的同意注册后方可实施，最终结果仍存在不确定性。

根据万科同日发布的2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿），本次发行对象为不超过35名，发行股票数量为募集资金总额除以发行价格，且不超过11亿股，募集资金总额不超过150亿元人民币，将用于11个房地产项目及补充流动资金。万科表示，通过此次发行募集资金，一方面可以为公司现有项目提供新的资金支持，推动项目顺利实施和按时交付；另一方面可以扩充公司资本规模，为公司的长期稳定发展奠定坚实基础。

在万科2023年第一次临时股东大会上，公司高层就股权融资相关问题进行了详细解释。

万科高层解读股权融资

非因资金短缺

财报显示，2023年第一季度，万科A实现营业收入684.74亿元，同比增长9.27%；净利润14.46亿元，同比增长1.16%；扣非净利润6.46亿元，同比减少40.92%。

此外，2023年第一季度，万科A实现合同销售面积625.7万平方米，合同销售金额1013.8亿元，同比分别下降1.1%和4.8%。而国家统计局数据显示，一季度全国商品房销售面积2.99亿平方米，同比下降1.8%，降幅较1-2月收窄1.8个百分点，呈现收窄态势；销售金额3.05万亿元，同比增长4.1%。

“万科本轮股权融资并非因为资金短缺。”3月8日，万科总裁祝九胜在万科2023年第一次临时股东大会上明确回应道。他表示，自2022年监管部门“三支箭”政策出台后，以六大行为主的十几家金融机构与万科签署了超过8000亿元的授信额度。在发行H股过程中，万科也感受到海外投资人对中国房地产市场的信心正在恢复，万科H股发行价格的折扣率仅为6.1%，获得7.5倍的名义覆盖，吸引了来自美国、欧洲等地的100多家投资人参与。

对于近期的股权融资，祝九胜表示非常理解股东的担忧，并透露公司内部在做出决定前也经历了长时间的纠结。最终决定的重要因素之一，是万科希望形成良好的资债结构。“如果把债权类资金比作水，股权类资金比作茶，茶和水的比例一定要合适。”同时，把握行业出现的结构性机会和政策利好窗口期，也是万科做出股权融资决定的重要原因。

祝九胜承诺，后续A股增发的实施落地，万科将以慎重的态度在价格、时机上反复权衡，力求让股东满意。“债性资金相当于化肥农药，股权融资就像是金种子，我们会倍加珍惜，与化肥农药配合好，更努力把地种好。”

兴业证券认为，万科A融资优势明显，三条红线持续保持绿档。截至2023年第一季度，公司扣除预收账款后的资产负债率为49.17%，净负债率为45.5%，现金短债比为2.4，三道红线均达标。此外，公司经营性现金流连续14年为正，债务结构明显优化，长期负债占比进一步提高至81.5%。融资方面，公司融资成本持续下降，2023年4月完成的一笔20亿元中票发行，利率仅为3.11%。2022年公司新增融资成本进一步下降至3.88%（2021年为4.11%）。同时，“第三支箭”政策进展顺利，3月10日，H股已完成配售募资约39.15亿港元，A股拟定增不超过150亿元人民币。

上海惊现首付10%新盘传闻

5月29日，一则关于上海市青浦区出现首付10%新盘项目的传闻在房地产圈迅速传播。那么，这一传闻是否属实呢？

记者就此事致电传闻中的新盘项目安联虹悦售楼处。售楼处销售人员表示，公司推出的活动名为“今年买房，明年付款”。即客户购买该项目的房子，只需先支付10%的首付，剩余款项在一年内付清即可。

“目前很多客户都是置换客，需要先卖掉自己的房子再买房。但在当前市场环境下，卖掉二手房可能需要较长时间。因此，我们希望通过这一举措，一方面提高楼盘销量，另一方面也给客户一个较长的缓冲期。”销售人员强调称，该举措并未突破底线，因为客户仍需按照首套房最低35%、二套房最低70%的首付比例通过房屋按揭贷款向金融机构申请贷款。“我们只是把这个时间周期拉长而已，并非客户买房首付10%，银行就可以贷款90%。”

销售人员表示，该活动自5月20日起开始，预计将持续到6月中旬左右，名额有限，每天分配一个名额给客户，以来访登记预约为准。目前已有12个名额被使用，剩余18个名额。

公开资料显示，安联虹悦位于青浦华新板块，主推建筑面积约88平方米、95平方米、99平方米的三房以及133平方米的四房，均价约45000元/平方米。该项目由安徽省交通控股集团有限公司旗下子公司安徽安联高速公路有限公司打造。安徽安联高速公路有限公司现已形成“高速公路、房地产业、多元投资”三大业务板块，截至2021年底，安联公司总资产近180亿元。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，近期市场情绪低迷，交易量下滑导致交易积极性受挫。尽管新房市场整体表现不错，但部分项目跑量效果不佳，开发商为了业绩会采取花式营销策略，以尽快确定客户。通常而言，签订合同后变化不大。然而，在花式营销中也需注意规避风险，杜绝“踩红线”行为，防止炒房空间。

易居研究院研究总监严跃进指出，当前低首付或零首付操作在部分一线城市明显增加，包括此前深圳出现的负首付等，都表明此类违规金融操作有所抬头。一些郊区新盘项目销售不佳，因此采取各种促销手段。如果违规信贷操作增多，将干扰市场预期，造成市场波动和秩序混乱，并可能引发新的风险问题。

（文章来源：上海证券报）