新华财经北京4月15日电近日，清华五道口全球不动产金融论坛举办行业闭门研讨会，聚焦“不动产新业态的资产管理”，围绕存量时代下的资产盘活、资管转型与多层次REITs市场展开研讨。

　　与会专家认为，不动产新业态要求企业建立专业资管能力，推动参与主体从一体化向专业化分工协同转型，并依托多层次REITs市场构建与资产类型、发展阶段相匹配的金融工具体系，形成全周期资管闭环。

　　本次会议由清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心主办，中国证监会原主席肖钢，中国房地产业协会副会长兼秘书长张其光出席会议。相关政策部门及各类资产方、资金方、金融机构和专业服务机构共60余位领导及专家参会交流。

　　资产新趋势：塑造精细化主动管理能力

　　不动产新业态对持续经营中的专业判断提出了更高要求，需要企业围绕产业需求建立专业资产管理能力。新模式下，企业需具备更专业的前期培育与运营提升能力，并运用资产证券化退出，形成完整的资管闭环。未来，不动产竞争将更多取决于精细化主动管理水平，能够持续提升资产表现的主体也将更容易获得长期资金认可。

　　华润置地资产管理部总经理郭瑞锋强调资产管理与专业分工的重要性。他提出，企业需要建立“募投产建管退”全业务链，并将产品力的提升作为核心竞争力。展望未来，行业主体将逐步向资产管理转型，通过管理能力升级驱动产品力迭代，同时引入更多外部投资人，深化产业链协作，持续提升资产管理效能。

　　医药仓储是兼具产业属性与资本价值的重要资产类型。九州产投首席投资官谢理斌表示，医药仓储不同于一般物流仓储，其价值不仅来自空间载体，更来自于医药强监管带来的稀缺性、智能化立体库系统带来的高效率，以及主要服务于九州通自身物流体系所带来的稳定性。因此，这类资产具备较高的门槛与稀缺性。

　　新能源资产正成为市场与资本关注的热点。黄河山西实业有限公司董事长穆映江指出，重资产购入并长期持有的传统管理模式，已难以适应行业发展新要求。随着电力现货及绿电绿证交易机制深入推进，新能源资产的定价逻辑与收益模式持续重塑，项目价值评估也从单纯看重装机规模，转向电力市场交易与灵活调节等综合能力。新能源资产管理正从被动持有转向主动运营，并通过机构间REITs、公募REITs等工具盘活资产、实现流转。

　　资管新趋势：多元合作成为行业共识

　　全新资管模式下，各业务环节对专业化运营的要求提高，推动参与主体由一体化运作专项专业化分工协同。管理人、原始权益人、长期资金提供方及各类专业服务机构之间，逐步形成更加紧密且稳定的合作机制。多元合作已成为提升资产管理效能、优化资金循环效率并推动REITs市场扩容的关键基础。

　　长城财富保险资产管理股份有限公司总经理助理胡坤从保险投资人视角强调不动产投资的重要性，并介绍险资的参与路径。借鉴全球保险资产管理历史经验，长期来看，保险资管机构必须加强自身的另类投资管理能力，自建或者与专业管理人合作建立专业的资产运管能力，才能维持长期稳定的现金流，实现另类投资在大类资产中的压舱石价值。

　　中国国际金融股份有限公司固定收益部产品团队负责人、董事总经理潘伟从金融服务视角分享REITs的投资价值与估值新趋势。他指出，不动产新业态的定价逻辑正在升级，不仅要明确并持续优化创造价值的关键因子，还要做好风险合规与市场情绪的把握。金融机构与原始权益人需要共同提升综合能力并加快转型。

　　益友天元律师事务所首席合伙人、主任唐海燕表示，当前市场真正短缺的是能够同时承接资本和运营要求的专业机构。在机构间REITs与公募REITs并行推进的背景下，不同投资者在风险识别能力和保护要求上存在差异，信息披露、尽职调查和交易架构都应与投资者适当性和行为监管要求相匹配。

　　金融新趋势：打造平衡健全的多层次REITs市场

　　随着REITs市场持续完善，资管机构需更重视底层资产的长期运营表现，通过专业培育与持续管理，推动REITs从单一项目运作走向平台化发展。

　　高和资本执行合伙人周以升认为，成熟的REITs市场，应当是机构间与公募并行发展的多层次平台体系。一般来说，公募REITs有一定程度的定价和流动性的优势，机构间REITs可以面向专业投资人进行定制，确保投资人投放的额度并具有效率高、估值稳定的好处。两者都可以成为不动产企业强有力的平台。他同时指出，当前商业不动产的定价倍数已接近底部，投资人活跃度明显提升，市场预期也在持续改善，这意味着资本重新进入不动产的窗口正在打开。

　　建信基金管理有限责任公司总裁特别助理兼任证券公司业务部总经理陈正宪表示，存量资产能否真正盘活，关键不在静态估值，而在于能否持续、稳定地产生可预期现金流。他认为，资管机构的作用不应停留在简单连接项目和资金，而应进一步推动底层资产产品化、标准化和资本化，提高资金配置效率，并围绕项目培育、发行、运营和扩募提供全生命周期服务。

（文章来源：新华财经）