12月30日，财政部、税务总局发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》称，个人（不含个体工商户中的一般纳税人，下同）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

　　该公告自2026年1月1日起施行。

　　此次政策前，个人将购买不足2年的住房对外销售时，增值税税率为5%。因此，此次政策出台后，二手住宅交易成本将进一步下降。

　　以房屋出售价格200万元、持有未满两年计算，新政前需缴纳的增值税为10万元，新政后只需缴纳6万元，政策将节约4万元的交易成本。

　　这也是自2016年全面“营改增”以来，我国首次对个人销售住房增值税税率进行调整。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，随着交易成本的下降，更多的需求将被释放。同时，因交易成本高而不得不大尺度降价卖房的案例也将减少。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进也表示，此举可以更好地满足改善性住房需求的释放。随着成本下降，房主更有能力和意愿将旧房出售，进而换购新房。

　　疏通置换链条

　　此次增值税政策的调整，与当前的政策与市场背景密不可分。

　　根据国家统计局的数据，今年前11月，全国新建商品房销售面积、销售金额双双同比下降。11月，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降、同比降幅扩大。其中，二手住宅销售价格的同比、环比降幅均高于新房。

　　李宇嘉表示，近期楼市止跌回稳的压力有所增加，市场预期较为疲弱。新房交易转弱，热点城市“好房子”项目去化率也有所下降，开始转向“价格竞争”。

　　与此同时，市场循环有所堵塞，突出表现在“卖旧买新”的置换型需求减少，二手房“刚需化、低总价”的特征非常明显，新房“改善化、高总价”的特征非常明显，新房和二手房市场开始分野、分化。

　　比如，一线城市200万以下总价的二手房占比在50%左右，300万以下的占比超过60%，二线城市100万以下的占绝对主体。新房方面，高总价的房子越来越多，但近期消化明显下降。李宇嘉认为，这与改善置换链条受阻有关。

　　增值税率的下调，有望在降低交易成本的同时，疏通这一链条。

　　李宇嘉指出，全额5%征收增值税，导致交易成本极高。总价300万元的房子，将支付15万元的增值税，无论对于刚需买家，还是置换卖家，都是巨大的成本。

　　他表示，当下潜在购房者对交易成本比较敏感，降低交易税费的诉求也比较高。有很多购房者勉强凑够了首付，但还要凑十几万、几十万的税费。这对于交易的制约比较明显。

　　政策层面，近期监管层多次针对房地产做出表态，并强调取消对住房消费的不合理限制。此前，多个城市已经在限购政策、公积金政策上进行松绑。在税费端进行优化，也被认为是楼市政策的应有之义。

　　税率9年来首降

　　此次增值税税率的下调，是时隔9年多后，监管层首次对增值税税率进行调整。