在“精挑细选”了近半个月后，25岁的“北漂”青年王宇（化名）终于在上周租到了心仪的房子。在北京北三环的惠新西街附近，他和室友以5300元/月的价格整租了一套一居室。

　　这已经是王宇毕业后的第四次搬家。他向21世纪经济报道透露，尽管可选择的房源不算丰富，但由于提前做了充分准备，最终成功找到了合适的居所。房产经纪人告诉他，12月末北京的租金虽略有上涨，但仍处于全年低位，此时租房具有较高的性价比。

　　随着年末租赁淡季的到来，许多大中城市的租金水平持续下滑。诸葛找房的数据显示，2019年11月，全国20个大中城市的租金挂牌均价为43.64元/平方米·月，环比下降0.23%，同比下降0.68%，租金已连续五个月下跌。

　　这种下跌趋势与政策层面的利好形成了鲜明对比。自10月以来，海口、昆明、郑州、开封等地相继推出了租房落户政策，成为各地人才政策的重要亮点。此外，12月召开的中央经济工作会议也明确提出“大力发展租赁住房”。

　　作为租购并举住房体系中不可或缺的一部分，租赁市场在多年的培育后为何再度陷入平淡？这一市场何时能迎来真正的繁荣？

　　长租公寓危机影响市场

　　“租赁市场具有明显的季节性波动特征，每年有两个旺季，我们称之为‘春节潮’和‘毕业潮’。”诸葛找房副总裁苑承建指出，“春节潮”通常出现在春节后的2月和3月，随着务工人员返城，市场需求高涨，推动市场升温；“毕业潮”则出现在6月至7月，高校毕业生进入职场，推动租赁需求增加。

　　在这两个旺季之后，租赁市场逐渐降温，租金水平也随之下降。贝壳研究院将11月的租赁市场描述为“季节性低温”。该机构监测的18个重点城市中，11月租赁成交量环比下降4.7%，连续三个月下滑。同时，这些城市的租金水平也连续多月下降，其中北京租金水平为81.3元/平方米·月，环比下降1%，同比下降2.9%。

　　然而，与往年相比，今年的租赁市场走势显得较为反常。在许多热点城市，租金水平不仅环比下降，还明显低于去年同期。诸葛找房认为，今年的租赁市场并不平静，长租公寓持续出现危机，虚假房源、群租房等乱象频发，导致租赁市场监管逐渐加强。

　　以杭州为例，11月有租户爆料称，杭州中择房地产代理有限公司因无力支付租金，向房东打白条。中择房产出现危机的消息就此曝光，此时距离公司成立还不足两年。在此之前，中择房产就已面临出租率偏低的难题，即便租金一降再降，平均空置率仍高达12%，空置期最久甚至超过半年。

　　苑承建表示，在长租公寓份额较高的城市，如泉州、杭州等，一旦运营企业出现问题，租户对长租公寓的接受度就会下降，进而影响整个市场。今年11月，杭州的租金以2.75%的环比跌幅领降，其次是泉州，租金跌幅为2.59%。

　　北京某著名投资机构相关负责人表示，我国租赁市场仍处于洗牌阶段，市场上仍存在许多不规范行为，有些租赁机构甚至通过打“价格战”来争夺市场份额。在这一阶段，市场的波动难以避免。该人士坦言，其所在机构投资了数家租赁运营商，但目前尚未看到回报。

　　市场仍需进一步培育

　　近期，有关租赁市场的利好政策不断出台。12月中旬，郑州市公安局宣布，在郑州中心城区租房居住一年以上即可办理郑州市户口。在此之前，海口、开封等地也推出了租房落户政策。

　　中央层面，12月召开的中央经济工作会议也明确提出“大力发展租赁住房”。住建部年度工作会议也指出，要进一步培育机构化、规模化租赁企业，加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台；重点发展政策性租赁住房，探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制等。

　　自2015年初首次提出“租购并举”以来，监管层有关租赁市场的利好政策和规范性措施密集出台。各地也纷纷发布政策，将政策落地，涉及房源筹集、金融支持、税收优惠、租购同权等方面。

　　从市场表现来看，供应端得到了有效刺激。58安居客房产研究院的数据显示，自2016年首宗租赁相关用地在北京成交以来，全国租赁用地的总供应规模已达到1540万平方米。同时，占据供应主体的机构化和个人房源近年来也大幅增加。

　　在需求方面，由于热点城市房价水平较高且“限购令”执行严厉，大量需求被释放到租赁市场。此外，租购同权政策的推动也使得更多人选择进入租赁市场。

　　诸葛找房通过分析世界主要城市的“租金回报率”指标发现，美国、加拿大、澳大利亚等城市的租金回报率普遍较高，大多在4%以上。相比之下，国内选取的六个热点城市中，除了成都的租金回报率超过2%以外，其他城市均在2%及以下。

　　该机构认为，虽然中国城市普遍租金回报率偏低且房价、房租发展不均衡，但中国租房人口比例远低于发达国家城市。即使在一线城市，目前租房人口也尚未过半。在中国房价高企的压力下，年轻一代的首次购房年龄正在推迟。加之大力发展住房租赁的政策倾斜，“新租房时代”正在逐步到来。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，租售比偏低的现实导致租赁行业尚未形成有效的盈利模式，这将加速市场洗牌。他预测，未来几年市场洗牌和政策完善将同步进行。例如，《住房租赁条例》等顶层设计文件尚未落地，未来可能会加快推进。

　　前述投资界人士预测，综合各方面的进展来看，我国租赁市场要想进入稳定、成熟的阶段，大约还需要5-10年的培育期。

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（文章来源：21世纪经济报道）