在“精挑细选”了近半个月后，25岁的“北漂”青年王宇（化名）终于在上周租到了心仪的房子。在北京北三环的惠新西街附近，他和室友整租了一套一居室，租金为5300元/月。这是他毕业后的第四次搬家，虽然可选房源不算太多，但幸运的是，他提前做好了准备，最终找到了合适的居所。经纪人告诉他，12月末北京的租金虽小幅上涨，但仍处于全年低点，此时租房具有较高的性价比。

　　随着年末租赁淡季的到来，很多大中城市的租金水平持续下滑。诸葛找房的数据显示，2019年11月，全国20个大中城市的租金挂牌均价为43.64元/平方米·月，环比下降0.23%，同比下降0.68%，租金已连续5个月下跌。这种下跌趋势与政策层面的利好形成了鲜明对比。自10月以来，海口、昆明、郑州、开封等地相继推出租房落户政策，成为各地人才政策的重要亮点。12月召开的中央经济工作会议也明确提出“大力发展租赁住房”。

　　作为租购并举住房体系中不可或缺的一部分，租赁市场在多年的培育后为何再度陷入平淡？这一市场何时能迎来真正的繁荣？

　　长租公寓危机拖累市场

　　诸葛找房副总裁苑承建表示，租赁市场具有明显的季节性波动特征，每年有两个旺季，分别是春节后的2月和3月（春节潮）以及6月至7月（毕业潮）。这两个时段是全年租金水平最高的时期。然而，旺季过后，租赁市场逐渐降温，租金水平也随之下降。

　　贝壳研究院将11月的租赁市场称为“季节性低温”。该机构监测的18个重点城市中，11月租赁成交量环比下降4.7%，连续三个月下降；租金水平也连续多月下降。其中，北京的租金水平为81.3元/平方米·月，环比下降1%，同比下降2.9%。

　　与往年相比，今年的租赁市场走势显得较为反常。在很多热点城市，租金水平不仅环比连续下降，而且明显低于去年同期。诸葛找房认为，今年的租赁市场并不平静，长租公寓持续出现危机，各城市虚假房源、群租房等乱象频发，导致租赁市场监管逐渐加强，很多城市成立了租赁整顿市场的专项小组。

　　以杭州为例，11月有租户爆料称，杭州中择房地产代理有限公司因无力支付租金，向房东打白条。该公司成立不到两年便陷入危机，此前已面临出租率偏低的难题。即使租金一再降低，公司的平均空置率仍高达12%，空置期最久甚至超过半年。苑承建表示，在长租公寓份额较高的城市，如泉州、杭州等，一旦运营企业出现问题，租户对长租公寓的接受度就会下降，进而影响到整个市场。今年11月，杭州的租金以2.75%的环比跌幅领降，其次是泉州，租金跌幅为2.59%。

　　北京某著名投资机构相关负责人表示，我国租赁市场仍处于洗牌阶段，市场上仍存在很多不规范的行为，有些租赁机构甚至打“价格战”。在这一阶段，市场的波动难以避免。该人士坦言，其所在机构投资了数家租赁运营商，但目前尚未看到回报。

　　市场仍处于培育期，利好政策不断

　　近期，有关租赁市场的利好政策不断出台。12月中旬，郑州市公安局宣布，在郑州中心城区租房居住一年以上即可办理郑州市户口。在此之前，海口、开封等地也推出了租房落户政策。

　　中央层面也提出了大力发展租赁住房的要求。12月召开的中央经济工作会议提出“大力发展租赁住房”，住建部年度工作会议也指出要进一步培育机构化、规模化租赁企业，加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台；重点发展政策性租赁住房，探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制等。

　　自2015年初首次提出“租购并举”以来，监管层有关租赁市场的利好政策和规范性措施便密集出台。各地也纷纷发布政策将政策落地，涉及房源筹集、金融支持、税收优惠、租购同权等方面。

　　从市场表现来看，供应端得到了有效刺激。58安居客房产研究院的数据显示，自2016年首宗租赁相关用地在北京成交至今，全国租赁用地的总供应规模达到1540万平方米。机构化和个人房源近年来也大幅增加。

　　在需求方面，由于热点城市房价水平较高且限购政策严厉，很多需求被释放到租赁市场。租购同权政策的推动也使得更多人进入租赁市场。诸葛找房通过分析世界主要城市的“租金回报率”指标得出，美国、加拿大、澳大利亚等国家的城市租金回报率较高，大多在4%以上。相比之下，国内选取的六个热点城市中，除了成都的租金回报率超过2%以外，其他城市都在2%及以下。

　　诸葛找房认为，虽然中国城市普遍租金回报率偏低且房价、房租发展不均衡，但中国租房人口比例还远不及发达国家的城市。即使是在一线城市，目前租房人口也不过半。在中国房价高企的压力下，年轻一代的首次买房年龄正在推迟。加之大力发展住房租赁的政策倾斜，“新租房时代”正在走近。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，租售比偏低的现实导致租赁行业尚未形成有效的盈利模式，也会加速市场洗牌。未来几年，市场洗牌和政策完善将会同步进行。比如，《住房租赁条例》等顶层设计文件尚未落地，未来将可能加快推进。

　　前述投资界人士预测，综合各方面的进展来看，我国租赁市场要想进入稳定、成熟的阶段，大概还需要5-10年左右的培育期。

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（图片来源：网络）（文章来源：21世纪经济报道）