深圳商业综合体项目陆续开业，商业活力持续迸发。据记者不完全统计，截至9月，深圳已有8家商业综合体开业，今年底前还将有19家商业综合体入市，商业版图持续扩张。作为全国人口密度最大、地域最小的超大城市，深圳拥有200余家商业综合体，商业密度领先全国。

　　新开商业综合体流量表现亮眼。7月12日深圳大悦城开业，首日吸引客流42万人次，达成近2000万元（不含Apple、汽车）的销售额，刷新了前海壹方城开业首日40万人次客流纪录，商业吸引力强劲。不过，在盈利方面，老牌商业项目表现更佳。赢商网2024年全国TOP50商业综合体中，深圳共有五座商业综合体上榜，销售额均突破50亿元，但其中最年轻的也已超过7年。而今年新开的8家商业综合体中，大多处于客流培育期，商业潜力待释放。

　　新开商业综合体如何撬动消费市场？流量“出圈”追因，一是普遍突破传统购物中心模式，注重打造沉浸式体验环境。如深圳大悦城构建十字街、潮盒空间等特色场景；iN城市广场规划深圳最大户外运动广场；K11 ECOAST融合艺术与商业。二是着重特色化建设，引进差异化业态。如K11 ECOAST引进NBA主题场馆、浪美术馆等；玩具反斗城开出全国首家玩趣生活概念店，汇聚3000个产品，覆盖近百个IP形象，商业特色鲜明。三是一批出圈商业综合体呈现运营精细化趋势。有的精准专属客群，如罗湖益田假日广场聚焦港客家庭消费；有的匹配区域特色，如京东MALL首店选择南山区，商业运营精准。

　　老牌商业体再升级，赢商大数据公布的2024年全国TOP50商业综合体中，深圳共有5大商业项目上榜，分别是深圳万象城、前海壹方城、万象天地、深业上城、印力中心，平均营业时间已达10年，商业底蕴深厚。老牌项目在深圳仍有强“吸金力”，一是以产品竞争力致胜，如深圳万象城汇聚众多大牌；深圳万象天地吸引众多首店。二是兼顾有趣与日常休闲娱乐需求，如前海壹方城与周边游玩场所联动。三是独特的引流能力，如印力中心山姆会员店连续15年稳坐全球单店销售冠军。四是围绕消费需求焕新升级消费业态，如前海壹方城打造捣谷岛谷项目，引入20+谷子店，合作IP超100个，为消费者打造谷子店集聚区，商业活力持续。

　　再如，印力中心进行品牌业态调整，引入裕莲茶楼、蒙羊鲜楼等优质品牌，丰富消费场景。广东省粤港澳大湾区研究院认为，深圳老牌商业综合体依旧最赚钱，核心原因是客流分流、品牌资源优势、客单价差异等。2025年，前海·华发冰雪世界等19个商业综合体即将进场，下一个出圈项目备受关注。一是TOD上盖项目，可承接地铁客流，如国贸SPRING项目与1号线国贸站直接接驳。二是社区型商业项目，贴近客群日常，客流稳定性强，如宝安华强广场聚焦周边家庭客群。三是填补区域业态空白，如前海华发冰雪世界融合多元业态。不过，深圳难有与南京德基广场等比肩项目，政府已行动，发布规划打造五大世界级地标商圈。深圳商业综合体面临土地资源稀缺等挑战，未来考验仍将继续。

（文章来源：21世纪经济报道）