近年来，中国重点城市的大户型及改善性住宅消费占比持续攀升。在全国各大城市中，三室户型已成为新建商品住房市场的主导，而大户型住宅的成交占比也稳步上升。随着信贷环境的显著改善，越来越多的客户选择“卖一买一”的连环交易方式，以满足其对改善性住房的需求。

去年底的中央经济工作会议明确指出，需因城施策，全力支持刚性和改善性住房需求，尤其关注新市民和青年人的住房难题。同时，会议强调恢复和扩大消费的重要性，多渠道增加城乡居民收入，为住房改善等消费提供有力支持。数据表明，改善性购房需求依然强劲，政策引导下的有序释放潜力巨大。

第七次全国人口普查数据显示，2020年中国城镇人均住房达到1.06间，家庭户人均住房建筑面积增至41.76平方米，较第六次人口普查时显著增加。房地产市场正由增量时代转向存量时代，城镇居民的住房需求已从有得住转变为追求住得好，从住有所居升级为住有宜居、住有安居。

在改善住房条件的过程中，城镇居民的住房需求逐渐从单纯扩大面积转变为提升住房功能、舒适度和品质。购房时，他们会综合考虑居住区位、生活配套、教育资源、市政设施、社区服务、小区环境和物业管理等多方面因素。购房模式也更加多样化，包括连环交易、以购换租、以小换大等，呈现出梯次性、有序性和渐进性。

改善性住房的增长潜力主要集中在新市民、青年群体以及非户籍常住人口身上。研究显示，住房可负担性和公共服务水平对流动人口居留意愿具有重要影响。因此，增加普惠便捷的公共服务供给、完善城市住房体系等措施，将有效激发这些群体的购房需求。

不同居住人群还存在特定的改善性需求。例如，随着人口老龄化，老年人对住房的适老设施配套要求更高。同时，城市中的职住分离人群对交通通勤和职住平衡的需求也较大，这部分改善性购房需求同样不容忽视。

近期，武汉市结合房价和新房库存情况，动态调整住房限购范围，成为各地动态优化限购政策、促进改善性住房需求释放的最新例证。有条件的城市可继续因城施策，优化信贷政策等差别化住房政策，满足首套住房需求的同时，适时降低二套房首付比例、调整二套房贷利率等，以满足改善性住房需求。

此外，还可探索提高住房贷款借款人最高年龄、创新住房租赁贷款等措施，满足老年人、新市民、创新型技能型人才及多孩家庭等群体的住房消费需求。同时，应继续严防经营用途贷款违规流入房地产领域，抑制投机性需求与投资性需求。