4月21日，上海圆满落幕了为期四天的2023年首轮集中土拍，总计19宗地块全部顺利成交，总建筑规模达到198.9万平方米，总成交金额高达519亿元。

上海本次土拍呈现出热度显著加速的态势，诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪指出，溢价成交占比接近八成。从参与竞拍的房企构成来看，国企央企占据了主导地位，超过半数，这主要得益于其较强的资金流动性。

整体来看，受新房市场回暖、土地质量提升及部分地块房地联动价调整等多重因素影响，今年上海首轮土拍吸引了50家房企积极参与，民营企业也表现出浓厚兴趣。克而瑞地产研究中心表示，竞拍结果显示，近八成地块进入了一次性报价阶段，整体溢价率超过7%，创下了自2021年集中供地以来的新高。

在高盈利空间的驱动下，房企参与土拍的热情高涨。中指研究院上海常务副总经理张文静指出，上海房地产市场去年整体销售情况良好，项目去化有保障，企业现金回流速度较快，因此上海被视为优质城市。

张文静进一步分析，本次上海土拍吸引众多房企参与的原因主要有四个方面：一是地块区位优质，多临近外环且多为临铁地块；二是部分地块所在区域近年来供应较少，购房需求旺盛；三是部分地块指导价与周边二手房存在倒挂现象，未来销售有保障；四是部分地块房地联动价有所上调，为开发商预留了更大的利润空间。

克而瑞地产研究中心指出，对比纯宅地成交楼板价与其房地联动价，平均地房比为0.54，房地差均在2.5万元/平方米以上，盈利空间充裕。其中，徐汇田林、普陀桃浦、闵行莘庄等优质地块盈利最为可观，地房比低、房地差大，且项目位置优越，市场热度高，可望实现快速去化。

重点城市土地市场呈现出稳中有升的态势。在上海本次土拍中，头部房企拿地积极性明显提高，万科、华润、中海等时隔3年后重回上海土拍市场，并成功斩获地块。

关荣雪表示，入局的企业阵容强大，包括龙湖集团、万科等头部企业，对上海市场持较高看好情绪，为市场注入了信心。同时，地块与房企发展策略的适配度也是房企竞争的重要因素。

张文静认为，当前房企战略趋同，地块质量高且体量小，资金可实现快进快出，房企年初积极补仓，共同推动了上海土拍热度的高企。

对于未来土地市场走势，关荣雪预测，短期来看，热点城市土地市场热度或将延续稳中有升的态势；长期来看，回暖的持续性可能需要利好政策的加持或房企资金情况的改善。

克而瑞地产研究中心展望，鉴于自然资源部要求提前公开拟出让地块清单，预计5月和6月将迎来一批供地小高峰，二季度成交规模也将迎来周期性回升。

（文章来源：证券日报）