“如果执行‘不认贷’政策，购房者首付可减少约200万，月供和契税也会相应降低。”

小李，北京昌平区房产中介，近日向第一财经记者透露了这一信息。记者以“在老家有过房贷记录”的购房者身份咨询了一套位于昌平、总价约520万的两居室新房。根据小李的计算，由于北京执行严格的“认房又认贷”政策，二套房首付比例远高于首套房。

北京是全国范围内“认房又认贷”标准最高的城市之一，只要申请人有全国范围内的房贷记录，无论是否结清，均被视为二套房。此外，该房产位于五环和六环之间，按照北京现行的普宅、非普宅标准，被判定为非普宅，贷款额度更低。

小李表示，虽然该楼盘性价比高，但由于总价超过非普宅标准，二套房首付额度高达八成，与首套房相差200万。加之二套房商贷利率较高，达到5.25%，导致该楼盘销售不如五环外的刚需普宅。

近期，住建部明确要落实好降低首套房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、“认房不用认贷”等政策。北京、深圳、广州、上海等城市也表态将满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

7月31日，国务院常务会议强调，要调整优化房地产政策，推出有利于市场平稳健康发展的举措，加快构建房地产业新模式。

目前，仍有北京、上海、广州、深圳、成都、西安等十几座城市执行“认房又认贷”政策。业界预计，随着房地产供求关系变化，下半年核心一二线城市有望调整二套房认证标准，降低首套房首付比例和房贷利率。

“认房又认贷”政策推出于地产过热时期，旨在限制购房需求。然而，随着房地产供需关系变化，该政策已限制了改善型需求。改为“认房不认贷”有助于释放更多“卖一买一”的住房需求，促进新房销售，加速企业回款。

国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员王瑞民表示，大部分城市已到了优化调整的时候，需要让改善性需求以合理的价格和成本得到满足。

回顾历史，“认房认贷”政策始于2010年，旨在遏制房价过快上涨。然而，在楼市下行周期，北上广深等城市相继出台了放松政策，包括“认房不认贷”，但多为公积金贷款政策调整。

近年来，随着房地产市场进入“降杠杆”时代，更多城市加入了“认房又认贷”的队列。京沪两地二套房认证标准最严，一线城市二套房首付比例、房贷利率及相关税费普遍高于二线城市，给换房群体带来更大压力。

随着楼市再度下行，多个二线城市逐步优化或取消“认房又认贷”。其中，热点二线城市多采取“一区一策”或“小步多次”的优化方式。例如，天津在2022年9月发布通知，明确已结清购房贷款且在天津无房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买住房的，按首套房贷款政策执行。

中指研究院统计显示，截至目前，仅北京、上海、广州、深圳、西安、厦门、成都、长沙、合肥、重庆、福州等十余个核心一二线城市仍执行“认房又认贷”。武汉等二线城市已放开二环外限购，由“认房认贷”改为“认贷不认房”。

对于国常会再次强调调整优化房地产政策，中指研究院指数事业部总经理曹晶晶认为，这既是对中央定调的响应，也明确了接下来需求端因城施策的政策思路。预计后续核心一二线城市在长期过热阶段出台的政策有望逐步优化，房地产迎来政策底。

（文章来源：第一财经）