香港九龙观塘区油塘板块的亲海駅II项目在8月10日晚8时截止认购，首轮推出的626套住宅总认购量高达3.06万次，超额认购48倍，即每49人争抢一套房源，市场反响热烈，被形容为“炸弹”般震撼。

这一认购率打破了由新世界与港铁开发的柏傲庄III于2021年6月创造并保持的新盘票王纪录，成为香港历史上认购量最多的新盘。

亲海駅II由长实集团（HK01113，股价43.15港元，市值1550亿港元）投资开发，其第三次加推的128户住宅，平均尺价为14806港元（约合人民币14.8万元/平方米），比首批单位均价低1%。这一价格不仅是过去7年内市区（港岛、九龙）新盘最低价，甚至比周边二手房均价还便宜30%，计划于8月12日正式开售。

长实集团主席李泽钜对该项目的定价策略表示：“我们一向奉行以市价或低于市价促进销售，亲海駅II的定价的确吸引，相当于7年前的楼价。”

近期，香港楼市整体销售不佳，长实集团选择此时减价促销，引发市场关注。据香港一家房地产咨询机构的人士透露，恒基地产之前已开始减价，但力度不如长实集团此次。

亲海駅II项目在8月3日至9日间，分4次公布售楼价单，每次公布均引发市场热潮。首次推出132户后，因价格优惠而备受追捧，首两天即录得逾5000组客户认购登记，超额认购逾19倍。现场认购登记时，市民排成长队，场面火爆。

项目位于香港地铁油塘站附近，由三座住宅大楼组成，距离海岸最近只有约15米，地理位置优越。然而，项目附近以公屋和老旧住宅小区为主，临海地区主要用作工业发展，虽然已规划成私人住宅区域，但仍存在零星的工业大厦。

尽管周边环境有待改善，但亲海駅II项目的价格优势依然吸引了大量购房者。几次推盘均以平价入市，甚至有轻微降幅。最新加推的新房源中，实用面积210-707平方呎，售价353.6万-1306.7万港元，折实后售价更低。

亲海駅II项目“7折”卖房的消息，使香港首富李嘉诚和长实集团备受瞩目。恒隆集团、恒隆地产董事长陈启宗对此表示：“企业降价属于市场行为，不要把事情复杂化！”他认为，长实集团对房地产市场的脉搏把握准确，早降价总比晚降价要好。

长实集团主席李泽钜在2023年中期业绩会上也谈到了香港楼市。他认为，目前地价已跌至接近政府的成本价（包括基建成本），购房者应该在逆周期买地或置业，现在置业时机比3年前更稳。

然而，从行业层面来看，今年上半年香港住宅市场增长动力已然趋缓。仲量联行发布的研究报告显示，上半年香港房地产市场最坏的情况已经过去，但复苏之路依旧漫长。中小型住宅价格在第二季度出现回落，豪宅价格微升。

仲量联行香港主席曾焕平预测，中小型住宅价格下半年将下跌5%-10%，豪宅价格跌幅将限于5%之内。香港楼市正经历自2008年以来最长的调整期，且尚未见底。