寒意犹存，房地产行业步入深度分化阶段。

2022年上半年，房地产行业经历了前所未有的挑战。疫情反复扰动、楼市持续低迷、资金回笼缓慢，加之预期的“红五月”未能如期而至，反而迎来了两波偿债高峰，房地产行业在“内外交困”的格局下，上市房企的业绩呈现出显著的分化趋势。

据乐居财经统计，剔除未能按时发布2022年中期业绩的上市房企后，在剩余的169家上市房企中，有129家公司的归母净利润同比下降，占比高达76.3%。进一步区分盈利与否，共有55家房企出现亏损，累计亏损额超过595亿元。

在亏损榜单中，富力地产以69.2亿元的亏损额位居榜首，建业地产紧随其后，亏损额达到56亿元。同时，包括阳光城等在内的昔日TOP15房企也遭遇了“盈转亏”的困境。尽管头部房企和国资背景房企同样面临利润下滑的挑战，但得益于其较大的利润规模，仍在行业中保持领先地位。盈利榜单的前五名分别为中国海外发展、万科、保利发展、华润置地以及龙湖集团。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水向《证券日报》记者指出，房地产行业上市公司毛利率水平已整体降至20%的低点，净利率水平也逐渐向制造业靠拢。受市场下行影响，盈利规模已跌至近年低点，标志着高投入高回报的时代已经结束。他预计，在行业风险出清后，市场将迎来复苏周期，上市房企的毛利率水平也有望回升。

降价促销与资产减值拖累房企盈利能力

观察亏损名单，不难发现，多数出现亏损的房企已陷入或面临偿债危机。乐居财经的统计数据显示，有15家房企的亏损额超过10亿元。其中，除富力地产与建业地产外，蓝光发展、阳光城、正荣地产等8家房企的亏损额介于20亿元至50亿元之间。从归母净利率变动幅度来看，超过七成的房企同比下降，同比跌幅超过50%的房企更是高达84家。

在盈利方面，今年上半年，169家样本房企中有40家实现了归母净利润的正向增长，但其中一半房企的增幅未超过20%。同时，上市房企归母净利润TOP30的门槛降至11.49亿元，较去年同期的20.3亿元大幅下降；TOP30房企的平均归母净利为37.73亿元，同比减少30.8%。

尽管面临诸多挑战，但仍有部分房企表现出色。中国海外发展、万科、保利发展以及华润置地4家房企的归母净利润均超过百亿元，龙湖集团则以74.8亿元的净利润紧随其后。在民营房企中，龙湖集团和滨江集团逆市进取，归母净利率有所增长；背靠国资的建发股份、京投发展等房企的盈利能力也呈现上行态势，但增速均在10%以下。

值得注意的是，京能置业上半年由盈转亏，归母净利润同比下滑16146.48%，创下跌幅之最。而建业地产董事会主席胡葆森在2022年中期业绩说明会上，因公司创立以来首次出现亏损，向全体投资人致歉，并表示将深刻反思，积极应对挑战。

刘水分析认为，影响2022年上半年房企净利润水平的因素主要包括：一是加大了存货、投资性物业、长期股权投资等资产减值准备计提力度；二是联合营项目收益减少；三是为应对现金流压力和调整投资布局，部分房企处置非核心资产导致亏损；四是宏观经济下行压力大、疫情反复以及居民收入预期转弱导致购买力下降。

然而，东高科技高级投资顾问毕然向《证券日报》记者表示，在“保交楼”与“防风险”的指导思想下，房地产行业的底部是坚实的。尽管面临诸多困难，但行业的整体营收、利润、费用和现金流并未引发系统性风险，而是逐步探底。他相信复苏周期即将到来，市场将再度回暖。

总体而言，头部房企仍能保持利润增长，但出险房企则面临严峻挑战。在市场处于上下半场转换的关键时期，上市房企业绩进一步分化。那么，未来哪些房企能够保持盈利能力上行呢？

未来市场规模仍具潜力

尽管当前经济环境和房地产行业形势不容乐观，但多数房企仍对市场抱有坚定信心。从《证券日报》记者的多方采访以及头部标杆房企管理层在2022年中期业绩发布会上释放的信息来看，中长期来看，房地产行业仍具有广阔的发展空间。

龙湖集团执行董事兼CEO陈序平表示，尽管今年市场呈现低开、筑底的趋势，但整体稳中向好。他预计全年房地产商品房成交规模将比去年下降约30%，但仍对未来发展充满信心。随着项目的陆续加推，他非常有信心在8月份实现单月增速转正。

绿城中国董事会主席张亚东同样看好房地产行业的未来发展。他认为，房地产行业仍是主导产业，年销售额有望维持在12万亿元的水平。他表示，绿城中国将更加注重营收和利润的有质增长，并预计未来仍将保持两位数的增长速度。

谈及未来市场格局的演化趋势，中国海外发展董事会主席颜建国提出了“三个分化”的观点：一是市场分化，一、二线和强三线城市将成为主战场；二是行业分化，房企数量将大幅减少，行业集中度将显著提升；三是企业分化，行业容错率下降，只有具备精准管理能力和良好产品与服务口碑的企业才能在竞争中胜出。

（文章来源：证券日报，部分数据已根据最新情况进行了更新和调整）