两年前，上海某高端住宅区的房价还徘徊在16万元/平方米左右，而两年后，这一数字已经惊人地跃升至32万元/平方米。自上海全面复工复产以来，关于二手豪宅市场的“抢购”与“暴涨”传闻便在网络上持续发酵。

近日，随着上海贝壳公开其二手房成交数据，豪宅市场的神秘面纱终于被揭开一角：市区高端住宅的单价已经成功跨越30万元/平方米的大关，总价更是动辄达到数千万元级别。然而，尽管价格飙升，成交量却并未如传闻中那般“逆市热销”。

与此同时，外环郊区的次新房市场同样令人咋舌，其中TOD天荟的二手房单价更是一举突破了14万元/平方米的关口。而市区内的老旧小户型房屋也并未因年久失修而贬值，反而保持了“7万+”的单价，并有所上涨。

8月22日，位于上海网红豪宅翠湖天地附近的一位中介向《每日经济新闻》透露：“近期成交情况尚佳，前几天刚成交了一套275平方米的4居室，成交价为9000万元。”他进一步表示：“这是成交价，而非房东报价。房东的初始报价为9600万元，而现在同户型、高楼层的房源报价已接近1亿元。”

翠湖天地与绿城黄浦湾因其完整的历年成交记录而备受瞩目。据贝壳数据显示，翠湖天地今年6月的低楼层成交单价已突破32万元/平方米大关，而2020年时，该区域的单价还在16万-18万元/平方米之间徘徊。短短两年内，涨幅之惊人可见一斑。

数据来源：贝壳找房

同样，绿城黄浦湾今年7月的低楼层成交单价也超过了22万元/平方米，相比之下，2020年成交的一套单价仅为约13.7万元/平方米。若将时间线进一步拉长，2016、2017年间成交的数套房屋价格均在8万-12万元/平方米之间，且成交周期多超过1000天。

数据来源：贝壳找房

尽管有人对成交价格的真实性表示质疑，但经《每日经济新闻》记者向多位热衷于房产交易的达人求证后得知，他们在成交记录中确实看到了自己亲友房屋的成交信息，价格、房型及成交时间均与记录相符，证实了数据的真实性。

上海链家方面于8月22日通过微信回复记者称，目前尚未发现“虚假成交”的情况。一方面，房产交易的造假成本高昂，涉及税费、购房资质及房屋交易年限等多方面因素；另一方面，按照链家的“交易不成佣金全退”服务承诺，一旦交易取消，链家将立即退还佣金并删除该房源的成交记录。

从成交价格来看，上海作为一线城市，其高端住宅市场的供求关系依然高度活跃。然而，若从更长的时间跨度来观察，二手豪宅市场的热度实际上是在下降的。

据上海链家8月19日晚的微信回复显示，2022年前7个月，二手房市场中2000万元以上住宅的成交套数为569套，仅占总成交量的0.74%；而在新房市场中，这一价位的住宅成交套数为2164套，占总成交量的4.97%。由此可见，高端住宅在整个市场中的成交占比并不高。

同比来看，2000万元以上二手房的成交量同比下降了50.4%，而新房成交量则同比增长了25.7%。这主要归因于近两年新房市场高端住宅供应量的增加以及购房者对于高价房源更倾向于购买新房的心理。

翠湖天地与绿城黄浦湾房价的持续上涨与市区内新房供应不足有着密切关系。然而，从二手房高端住宅的成交价格来看，豪宅市场存在“一房一议”的现象，不同位置、不同产品的溢价情况各不相同。尽管部分热度转移至新房市场，但从整体市场角度来看，高端住宅的热度仍在下降。即使新房成交同比有所增长，也需考虑到网签数据滞后的影响。

翠湖天地隽荟（图片来源：每经记者包晶晶摄）

与此同时，刚刚过去的7月份，上海低总价刚需房源的成交占比反而在扩大。上海链家方面认为，这主要得益于刚需购房者购房周期相对较短、低总价房源压力较小以及近年来上海落户政策和人才引进政策的放松等因素。

豪宅市场的成交毕竟属于“非主流”，对于刚需和刚改购房者而言，成交价格的公开让不少房东感到“意难平”。例如，既是卖方又是买方的邢女士就表示不太支持公开历史成交价格，因为她认为这不利于卖房。

“我不喜欢价格都公布出来，这样不利于卖房。”邢女士8月19日通过微信对《每日经济新闻》记者表示，“参考成交价卖房的人，都是自己没有心理价位的。要是自己已经有目标，而且想卖高点，肯定不希望公开。”她还补充道：“我们小区卖掉的几套都是只委托一家小中介，所以可以卖得高一点。”

然而，唐小姐则持相反观点：“必须呈现真实成交价，这也是我挂牌对标价格的底气。”邢女士和唐小姐的不同看法恰恰反映了当前制约二手房成交的最主要原因——对价格预期的分歧。

上海链家方面认为，本次数据库升级有助于进一步提升市场透明度和信息公开化。信息对称有助于买卖双方做出更合理的预判，从而更快更好地达成交易。目前市场上房东和购房者仍存在价格分歧，主要是房东预期较高，而购房者则对后市存在不确定性。真实的成交数据有助于房东合理制定挂牌价格，对于合理区间内的报价，购房者更容易达成一致，进一步促进成交。

随着成交价格的公开，房东们开始根据成交价调整自己的心理预期和挂牌价，而买方则能够在既定的预算范围内筛选到更适合的房源。一位买房人王先生表示：“我心理价位和公开显示的价格差不多，我觉得公开挺好的，有利于指导市场价格以及及时察觉小区的价格趋势。”

（文章来源：每日经济新闻）