（2024年，武汉市新建商品住宅市场分区存量与出清周期表现。戴德梁行/图）

在多重利好政策的推动下，武汉市商品住宅市场的出清周期呈现出显著的下降趋势，去库存压力得到了有效的缓解。这一积极变化为市场注入了新的活力。

2025年1月14日，戴德梁行研究部发布的最新统计数据显示，截至2024年12月底，武汉商品住宅市场的整体出清周期已经从当年6月的30.9个月显著缩短至17.6个月，这意味着去化周期在半年内减少了13个月，市场效率得到了显著提升。

为了快速去化、回笼资金，武汉市部分商品住宅项目采取了以价换量的策略。戴德梁行的统计数据显示，2024年，武汉市商品住宅市场呈现出量价齐跌的趋势。具体而言，全市商品住宅的成交面积达到了837.9万平方米，但与2023年相比下降了约25.3%；同时，市场成交均价也下降至15530元/平方米，较2023年下降了约6.3%。

戴德梁行武汉公司研究部经理胡韵在接受采访时表示：“总体来看，2024年武汉商品住宅市场经历了显著的结构性调整，中心城区成为了供应的主力区域，而改善型升级需求则有望成为未来商品住宅市场的新增长点。”

楼市年终“翘尾”效应显著

在经历了前九个月的成交低迷期后，武汉楼市在年终展现出了明显的“翘尾”效应。

根据武汉市住房和城市更新局（以下简称“武汉住更局”）的统计数据，自2024年10月份开始，武汉楼市的成交量显著提升，首次突破了月销万套的大关，而到了12月，成交量更是接近了3万套。这一显著增长得益于“一揽子增量政策”的推出和实施。

记者根据武汉住更局公布的每月成交数据进行了统计，发现2024年武汉市商品住房的成交量突破了10万套大关，达到了102717套。其中，在10月至12月期间，武汉市商品住房的成交量分别达到了10919套、16767套和28331套。

为了促进楼市的健康发展，武汉市住更局在2024年9月30日推出了一系列优化措施，包括优化个人住房贷款套数认定标准、给予阶段性购房优惠支持、优化预（销）售方案管理等十条举措。这些措施的实施有效地激发了市场活力。

例如，在购房优惠支持方面，对于在2024年10月1日至12月31日期间购买首套住房的家庭，武汉市按照契税实缴额度给予了全额补助优惠；而对于购买第二套住房的家庭，则按契税实缴额度给予了50%的补助优惠。此外，武汉市住更局还发布了延长部分房地产政策期限的通知，将多项优惠政策的适用期限延长至2025年6月30日。

除了政策利好外，部分商品住宅项目采取的以价换量策略也是推动武汉楼市成交明显放量的重要因素。戴德梁行的统计数据显示，2024年武汉市商品住宅市场的成交均价较2023年下降了约6.3%。从区域角度来看，15个主要区域的成交价格均出现了不同程度的下降，其中部分中心城区的降幅甚至达到了10%以上。

胡韵指出，武汉市中心城区价格的下调激发了市场需求的释放，使得中心城区成为了2024年商品住宅的主力成交区域，占全市成交面积的38.3%。其中，汉阳区和江岸区分别占到全市成交面积的11.1%和10.1%。

展望未来，胡韵认为武汉市正在推行的一系列措施，包括核心区域土地商改住等，将有望进一步激发市场改善型升级需求，并有助于平衡和稳定中心城区整体商品住宅价格。

“从区域角度来看，武汉市去化压力较大的区域仍集中于远城区，但供应量正在逐步放缓。长期来看，存量去化有望通过‘以时间换空间’的方式来逐步缓解。”胡韵分析道。

商改住模式盘活存量资产

从土地市场表现来看，武汉市土地市场整体呈现出“量涨价降”的趋势。

据戴德梁行统计，2024年武汉市共挂牌出让了220宗地块，其中成交了197宗，总成交面积达到了827.4万平方米，同比增长了55.8%；然而，总成交金额却为694.2亿元，同比下降了37.3%。此外，整体成交楼面均价也较2023年年末下降了25.4%。

从成交土地类型来看，涉宅用地类引领了武汉市土地市场的成交，占全年成交面积的50.9%。从区域角度来看，次中心城区成为了2024年武汉市土地市场的成交主力区域，占全年总成交面积的45.7%，其中沌口区域占总成交面积的20.6%，达到了170.8万平方米。

在土地出让中，央国企继续扮演着拿地主力的角色，占总成交面积的84.6%，而民企仅占13.7%。此外，2024年共有12宗地块出现了溢价情况，其中10宗位于主城区，武昌区更是达到了8宗。

在推行商改住工作方面，武汉开创了全国盘活存量资产的先河。据不完全统计，2024年武汉市共有10个项目申请了商改住。戴德梁行的统计数据显示，2024年武汉市共成交了6宗商改住地块，这些地块大多位于沿江核心板块。

（2024年武汉土地市场商改住地块成交情况。戴德梁行/图）

胡韵表示，根据当前武汉市房地产市场的运行情况，商改住模式将有助于优化区域土地资源配比、提高土地利用效率。通过对地块性质的调整，不仅可以满足部分居民对核心区域高端住宅项目的改善需求、增加核心区域住宅供应量，还有利于维持核心区域房价的稳定。

武汉市大力推进存量土地商改住的工作，与当地商办市场空置率居高不下、租金水平持续下降的情况密切相关。戴德梁行武汉公司总经理周星指出，2024年武汉市甲级写字楼市场迎来了约16万平方米的新增供应，推动总存量达到了约320万平方米。同时，零售市场方面，武汉市核心商圈供应活跃，新增了45.8万平方米的零售空间，使得总存量达到了451.1万平方米。

然而，新增供应规模的庞大也成为了武汉市甲级写字楼市场整体空置率有所攀升的重要因素。戴德梁行的统计数据显示，截至2024年年底，武汉市甲级写字楼市场的整体空置率达到了36.5%，与2023年同期相比上升了0.4个百分点。从新增供应与净吸纳量的表现来看，2020年至2024年期间，武汉市甲级写字楼市场迎来了新一轮的集中供应期，年均新增供应量为21.1万平方米，而同期年均净吸纳量仅为8.7万平方米。具体到2024年，全年净吸纳量为8.9万平方米，同比下降了31.3%。

武汉市甲级写字楼市场明显的供大于求状况也导致了租金仍处于下行通道。据戴德梁行统计，截至2024年年底，武汉市核心商务区甲级写字楼的整体租金水平降至了82.5元/平方米/月，较2023年年末下降了约8.1%。

（文章来源：综合整理）