2024年，房地产行业中的土地市场变化显著，成为市场关注的焦点。东北证券分析师张明远指出，自2021年以来，房企从销售到拿地的传导机制逐渐弱化，房企的经营逻辑由增长导向转变为安全导向，销售回款更多地用于偿还债务，而非扩张拿地。

这一转变在2024年去库存浪潮下尤为明显，土地市场发生了深刻变化。克而瑞分析师表示，在行业进入去库存新周期的背景下，从城市角度看，土地成交规模小于商品房成交规模成为2024年土地市场的重要特征。数据显示，截至2024年12月20日，全国300城土地成交建筑面积同比回落17%，预计全年成交建面降至11亿平方米左右。

然而，专项债支持收购存量土地以及一线城市土拍政策的调整，或将对未来土地市场产生重要影响。张明远预计，随着2025年房价止跌回稳，商品房销售复苏，拿地端也有望边际改善。但考虑到主流房企仍处于缩表周期，拿地表现将延续城市间分化特征，整体表现为降幅收窄。

在稳市场、去库存成为行业企业当前发展第一要务的背景下，2024年土地成交规模保持低位运行状态。土地出让金方面，据财政部数据，2024年前11月，国有土地使用权出让收入同比下降22.4%。同时，全国土地供应规模也随行就市做出调整，多地主动下调了供地规模，并推出了预供地制度，进一步促进了地块信息的公开透明。

2024年土拍市场整体维持点状高热、持续分化的趋势。尤其是9.26新政以来，北京、上海、杭州、成都等核心城市部分地块竞拍出高溢价。中指院统计显示，虽然各线城市成交规模均缩量，但一线城市土地出让金占比提升，房企拿地进一步聚焦于核心城市。

从土拍热度来看，北上深杭仍是房企重要补仓之地，广州、成都、合肥优质地块房企参拍积极。中指院数据显示，2024年1-11月，22城住宅用地溢价成交占比为24.1%，较去年同期回落。当前房企投资拿地更追求确定性，一二线核心城市优质地块成为房企抢地重心。

在拿地企业方面，2024年仍然保持了少数央国企占主导、多地城投托底、民企稳中求进的格局。克而瑞数据显示，前11个月央企拿地金额占百强30%比例，国企达到23%；民企拿地金额占比14%。城投在央企投资下滑背景下承担了更多的托底作用，TOP100房企中，城投拿地金额占比达到26%。

具体到企业方面，2024年混合所有制、民企、央企投资金额均出现不同程度回落。民企中，少数规模化、全国化的企业仍存拿地能力。地方国企中，部分企业积极走出大本营，持续在核心城市竞买优质地块，越秀地产表现相对突出。

展望2025年，多位分析师指出，基于中央经济工作会议定调，得益于货币政策重提“适度宽松”，并明确地方债可以用于土地储备和闲置土地收储，将在实质上加快行业去库存步伐，并减轻投资端的资金压力。未来，土地市场有望在和商品房交易规模相匹配的低位企稳。

（文章来源：财联社）