新华财经上海4月29日电2026年一季度以来，国内消费公募REITs凭借稳健经营的基本面与政策红利加持，交出了一份亮眼的成绩单。消费板块的营收、出租率、现金流等核心指标全线飘红，二级市场平均涨幅达5.08%，在所有公募REITs的细分板块中占据领跑位置，成为了资金配置的核心选择。

　　业内人士指出，伴随国内消费复苏动能的持续释放，叠加底层资产精细化运营的落地，以及商业不动产REITs试点扩容等多重利好共振，二季度消费REITs板块有望延续“经营稳增、估值修复、预期向好”的发展格局。

　　营收稳健增长板块领跑市场

　　截至2026年3月末，已上市的消费基础设施REITs共有12只，涵盖购物中心、奥特莱斯、社区商业及农贸市场等业态，总市值约425.9亿元，占基础设施 REITs总市值的18.8%。2026年一季度，该板块的经营数据全线向好，核心指标创近年新高。

　　记者通过梳理发现，2026年一季度，消费公募REITs的总营收达9.52亿元，个别“头部”的单项目营收突破了2亿元；经营现金流净额合计约4.51亿元，全部为正向流入；出租率方面，消费REITs的平均出租率达96.5%，租金整体收缴率达98.8%，有多只项目实现了租金100%的全额收缴；平均年化现金流分派率达4.23%，收益确定性和长期配置价值凸显；二级市场平均涨幅为5.08%，12只产品全部实现正收益，其中，华安百联消费REIT以11.47%的区间涨跌幅领跑板块，嘉实物美消费REIT紧随其后，录得10.85%的涨幅，二者构成了本期上涨的第一梯队。

　　“在所有的公募REITs板块中，消费REITs表现显著优于其他赛道。”一位保险机构交易员告诉记者，“可以看到，当前产业园、能源板块量价承压，保租房板块小幅回调。仅有消费REITs凭借高出租率、强现金流、低波动特征，成为了一季度唯一实现普涨的细分板块。”

　　三重利好共振筑牢增长根基

　　消费基础设施REITs一季度业绩亮眼，核心源于消费复苏、运营升级、政策赋能三重因素叠加。

　　首先，国内消费稳步回暖，激发了实体商业的活力。来自商务部的数据显示，一季度城市商圈客流稳步增长。商务部重点监测的全国78个步行街、商圈客流量、营业额同比分别增长了5.2%、4.8%，为消费 REITs底层资产经营提供了坚实支撑。

　　来自中金公司的研究观点指出，奥莱、核心购物中心等业态直接受益于消费复苏，而底层资产销售额的同比普增，必然会带动租金与多种经营收入实现双增。

　　其次，精细化运营将驱动内生增长，包括中信建投证券在内的多家机构判断，消费REITs的强运营能力将助力其业绩超预期，运管团队正不断通过业态调整、品牌汰换、营销活动提升客流与坪效。

　　例如，华夏大悦城商业REIT就通过主动调改品牌，使得2026年一季度销售额同比上升24%、客流同比增长16%；中金唯品会奥莱REIT满租运营，销售额同比上涨了21.93%。

　　“我们也设置了商户淘汰与焕新机制。”一位原始权益人告诉记者，“淘汰依据是以商户营收、成本结构、履约情况（亏损、人员流失、运营异常）为核心指标，零售类商户销售下滑超30%即会启动重点观测。至于焕新策略，即商场每年保持高比例业态更新，通过消费者评选（点赞／踩雷标识）验证品牌受欢迎度，优先填补品类缺口，控制同类业态数量（如烤肉类仅保留4家头部品牌）。”

　　显然，消费REITs已告别地段红利时代，精细化运营能力成为核心竞争力。

　　再者，是政策红利打开发展空间。2025年底，随着商业不动产纳入REITs发行范围，2026年一季度市场便进入了申报高峰，截至3月末已受理了17只商业不动产REITs，拟发行规模超600亿元。管理层此前更多次明确表示，要抓好商业不动产REITs试点落地工作，“两新政策”（设备更新、以旧换新）及提振消费专项行动也将为板块发展提供政策支撑。

　　券商普遍判断，政策扩容将推动消费REITs从原有的12只增至20只以上，资产质量也将持续优化。

　　后市扩容提质景气延续可期

　　2026年二季度，消费公募REITs有望延续“稳经营、扩规模、优结构”的发展特征——市场规模持续扩容，优质资产价值进一步重估。

　　申万宏源证券方面预测，二季度消费REITs将延续一季度向好态势，出租率维持在95%以上，租金同比增长3%至5%，其中，奥莱与核心商圈项目表现料更优。

　　“在消费复苏动能延续的大背景下，五一假期消费高峰将带动客流与销售额增长，多项目有望实现业绩环比提升5%至10%。”前述交易员称，“消费REITs现金流稳定性强，在利率下行周期中，高分派率（4%至5%）资产的吸引力将获得进一步提升。”

　　至于市场规模，“年内冲击千亿元”已成为业界共识。

　　中信证券预计，2026年REITs市场将新上市千亿量级的资产，其中，消费基础设施 REITs占比或超40%，年末总数有望达到20只，总规模突破800亿元；华西证券预测，2026年公募REITs新增上市项目料达20单，总规模向3000亿元冲击，消费REITs将成为核心增量来源。

　　长期来看，券商普遍判断，公募REITs的市场空间可达2万亿元，消费作为核心板块，占比有望提升至25%。

　　聚焦投资布局，出于安全考虑，建议遵循“运营为王、优中选优”策略。伴随资产池的扩大，考虑到二季度消费REITs将呈现出“板块内部分化加剧、优质资产稀缺”的特征，因此布局更建议关注核心商圈、高出租率、强运营能力的项目，其将享受估值溢价，而区域型、运营弱的项目必然会面临调整压力。

　　总之，随着商业不动产REITs批量上市，行业将进入“运营价值定价”阶段，精细化运营、业态升级、客流转化能力将成为决定资产价值的关键。

（文章来源：新华财经）