生存还是毁灭，2019年的长租公寓行业站在了命运的十字路口。

自2018年以来，长租公寓行业便问题频发，资金链断裂、经营不善等阴霾笼罩。据统计，目前已有25家长租公寓企业因此破产，其中不乏一些曾经风光无限的品牌。

然而，在行业寒冬中，仍有一些头部企业展现出了顽强的生命力。青客公寓、自如、蛋壳等知名品牌纷纷谋求上市，希望通过资本市场实现更长远的发展。这些企业既包括集中式公寓，也包括分散式公寓，它们正在积极寻求新的增长点。

业内人士指出，长租公寓行业已经进入了深度整合期。在这个阶段，企业要么通过破产重组寻求新生，要么通过上市实现资本化运作。随着资本的介入，行业竞争愈发激烈，头部企业的资本化进程也提上了日程。

然而，长租公寓行业的内生性问题依然不容忽视。运营水平和盈利能力是企业生存和发展的关键。在这个方面，拥有融资和运营能力的开发商旗下长租公寓展现出了更大的优势。

长租“冰与火”的交织

继南京乐伽公寓之后，河南悦如公寓也遭遇了资金链危机。这家曾经在国内长租公寓品牌指数排行榜上位列第八的企业，因经营及资金压力，宣布无力维持经营。这再次引发了业界对长租公寓行业未来发展的担忧。

实际上，悦如公寓的遭遇并非个案。自2018年以来，寓见公寓、好租好住、爱公寓、杭州德寓等多家长租公寓企业接连曝出资金链问题。这些企业大多成立于四五年前，在短短的时间里快速扩张，又迅速消亡。

与此同时，长租公寓行业的上市潮也在悄然兴起。青客公寓已经向美国证监会提交IPO文件，计划在纳斯达克上市。蛋壳公寓和自如也传出了赴美上市的消息。这些头部企业的上市计划无疑为行业带来了新的希望。

然而，长租公寓行业的盈利难题依然存在。以青客公寓为例，尽管其房源数量已经达到了9.12万间，但招股书显示，其净亏损依然高达数亿元。这反映了长租公寓行业普遍面临的盈利压力。

深度整合下的新机遇

在长租公寓行业深度整合的背景下，精细化运营成为了企业发展的重要方向。房企旗下的长租公寓品牌如万科泊寓、龙湖冠寓等，正在通过提升项目开业效率与经营质量来应对市场的挑战。

克而瑞研究数据显示，长租公寓行业平均利润水平仅在2%~4%，现金流回正周期至少需6年以上。这意味着企业需要更加注重成本控制和运营效率的提升。

然而，机遇与挑战并存。随着行业重新洗牌，包括资金在内的一系列资源会向头部企业高度集中。这为那些能够走出经营困境、拥有资本支持的企业提供了新的发展机遇。

同策咨询指出，从租金收益率来看，如果仅靠租金，长租公寓很难建立起长效的盈利模式。因此，企业需要探索多元化的盈利渠道，如通过长租公寓业务获得租金现金流、资产增值以及未来资产证券化的预期等。

对房企而言，加大重资产、自持住宅用地的比例也是应对市场挑战的有效策略。这不仅有助于提升企业的资产价值，还可以为未来的REITs退出提供有力支持。

（文章来源：21世纪经济报道）