在经历了一段时间的爆发式增长后，代建行业开始显露出增长疲态，企业的拓展增速明显放缓，遭遇了前所未有的增长瓶颈。

中指研究院最新发布的《2024年中国房地产代建企业排行榜》揭示了这一趋势。数据显示，2024年，28家重点代建企业的代建新增规划建筑面积同比增长仅为7.7%，这是过去五年以来的最低增速。回顾过去，从2018年至2023年，代建企业新签约规模增幅每年都保持在10%以上，增速最低为2022年的11.3%，而最高增速则达到了2023年的56.3%。然而，2024年这一增速首次降至10%以下。

具体来看，2024年，绿城管理、旭辉建管、蓝城集团分别以3649万平方米、1588万平方米、1570万平方米的新签约规划建筑面积位列行业前三，三家企业的新签约规模占比超过3成。然而，从增速来看，除了旭辉建管同比增长超6成外，绿城管理的增速仅为3.4%，蓝城集团则出现了负增长；而TOP5整体的增速也仅为3.5%。

中指研究院企业研究总监刘水指出，头部企业增速的下降是行业整体增速放缓的原因之一。代建作为服务行业，受服务行业固有特征影响，当规模达到一定水平时，很难保持高速增长。加之代建头部企业的市场占有率较高，达到40%-50%，当这些头部企业规模难以维持高速增长时，行业整体规模增速就相应减缓。

亿翰智库产品力研究总监周旋也坦言，代建行业的“天花板”已经显现。新房销售市场的下滑意味着代建行业的增长空间受限。在当前的竞争环境中，代建的池子里已经容不下那么多企业，竞争十分激烈。不少头部企业为了争夺市场份额，甚至出现了价格战，小企业的存活难度越来越大，行业优胜劣汰的趋势日益明显。

旭辉建管总裁刘冰洋同样认为，房地产行业目前承受的压力较大，销售规模在缩减。在这样的市场环境下，代建行业也面临着巨大的压力。项目一旦开工建设，就要承担各种风险，如投入庞大但销售不理想等。因此，不少委托方选择等待观望，暂缓入市。

当前，代建行业的主要委托方为托底拿地的城投公司，然而城投公司的开工率普遍较低。克而瑞统计显示，由于运营专业度普遍不及规模国央企和高周转的民企，2021年至今，城投拿地项目中全部开工的地块仅有20%，加上部分开工的地块，总体开工率也仅为22%。此外，城投拿地规模的持续下降也导致委托项目数量有一定下降。

尽管当前代建行业发展遭遇瓶颈，但对比国外成熟市场的代建渗透率，我国代建行业仍有较大的发展空间。据克而瑞对29个重点城市、近万个在售的商品住宅项目的梳理，当前核心城市商业代建比例仍然较低。在近1万个在售项目中，代建比例（按项目个数）仅有1.67%。按不同能级城市的统计结果看，一线城市代建比例低至0.8%，二线城市为1.6%，三四线城市较高，约为2.6%。未来代建行业仍有很大的提升空间。

在当前的市场环境下，刘冰洋认为，随着监管层出台的各项利好政策，楼市正在逐步修复。同时，地方化债、闲置土地回收等也蕴含着新的机会。他分析称，部分城投手中的地块由于拿地价高、开发条件不理想等原因无法开发。但若回收后再以合理的价格释放，就有了重新开发的机会。

为了突破当前的发展瓶颈，代建企业需要不断提高自身的实力，寻找适合自身的发展模式。刘水认为，销售去化能力成为企业突围的一项重要能力。代建企业需要通过准确的项目定位、优质的产品品质，打造适销的产品，提高项目去化能力。从而不断提升品牌口碑和委托方满意度，提升服务水平，打造专业化代建品牌。

此外，品牌企业还可以通过引进合伙人制度，拓宽项目拓展渠道，扩大品牌输出范围。明源地产研究院提及，代建的合伙人机制最早由中原建业在2022年发起。这一机制的核心是通过与外部合伙人合作，借助其手中的项目资源或人脉资源，快速进入新的城市、获取新的项目。借道合伙人制度有助于企业快速打开局面，这也反映出了代建企业对于规模增长的渴求。

部分代建企业正在将服务充分前置。明源地产研究院指出，有企业尝试介入到项目前期拿地阶段，帮助委托方看地、做投资测算，对投资拿地给出专业建议。从而扭转“来料加工”的被动局面，对合作结果有更多的把握。旭辉建管正在朝着这一方向努力。在刘冰洋看来，很多地方城投有为市场托底的需求，要主动进行投资。因此，旭辉建管帮助城投做判断，寻找靠谱的地块进行投资。这一模式已形成了成功的案例，实现了从被动地找项目到主动寻找合作伙伴的转变。

刘水还建议，代建企业可创新业务模式，以差异化在激烈竞争中突围。一方面，可针对不同服务对象，积极探索并利用新的结构性机遇扩大规模。如绿城管理已在配售型保障性住房项目上进行了探索。另一方面，代建企业可针对不同物业类型，拓展康养、产业园区、场馆等领域的代建业务。