时至年末，开发商在得房率上掀起了一场“内卷”大战，超大阳台、270°飘窗、超100%得房率等卖点层出不穷，购房者对于新楼盘的实际使用面积也愈发关注。

自去年住建部提出建设“好房子”以来，北京、广州、深圳、成都、贵阳、福州等城市纷纷出台新建筑标准，通过放宽层高、阳台等指标，以及不计架空层等公共空间新规，提高得房率，陆续推出130%、110%等超高得房率的住宅产品。

那么，超高得房率究竟意味着什么？各地容积率新规如何影响得房率？购房者买房时应重点关注哪些方面？

北京：鼓励设置“开敞阳台”、架空层不计容

北京下半年新盘市场涌现出大量“开敞阳台”设计，丰台、顺义、大兴等地的新盘项目尤为明显，部分项目阳台进深可达1.5米，面积在5-20平方米之间。顺义区、石景山区等地的新盘项目则通过赠送设备平台、阳台露台、飘窗等方式吸引购房者。

合硕机构首席分析师郭毅表示，北京很多区域都出现了得房率高的新房，主要集中在顺义区，部分楼盘得房率甚至超过100%。这主要得益于中央优化增量政策的推动，以及北京住宅设计规定的调整和放宽。

11月22日，北京市规划和自然资源委员会官网发布《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》，鼓励在住宅首层设置架空层，打造共享绿色公共空间；鼓励设置开放的风雨连廊和多层住宅的开敞阳台。龙湖观萃项目负责人介绍，通过错层设计实现阳台全赠送，得房率达到94%，赠送面积可达20平方米。

此外，《导则》还首次提出鼓励在住宅底层设置架空层，不计入容积率，从而提高得房率和居住舒适度。华润幸福里、京能电建洺悦湾等小区此前曾出现风雨连廊被拆除的情况，但如今按照新规，架空层和风雨连廊不计入公摊面积。

北京近期出台的《导则》与南方城市的设计理念接轨，鼓励架空层设计和风雨连廊等措施，旨在增加得房率和提高新房使用面积，提升住宅的功能性和舒适性，引领未来住宅发展方向。

部分城市出台容积率新规，超高得房率成“新风向”

12月17日，广州成功出让四宗宅地，总出让面积20.84万平方米，成交金额33.88亿元。其中，一宗宅地以楼面价16908元/平方米被绿城集团竞得，未来住宅产品实用率最高可达125%。

广州自11月9日起施行新版《广州市建筑工程容积率计算办法》，规定半开敞空间进深不大于2.4米且满足一定条件的阳台等空间，按其水平投影面积一半计算容积率建筑面积。新规实施后，广州市场上不断有新产品通过增加不计容面积，如阳台、飘窗、设备间等，提高房屋实际使用面积。

不仅仅是广州，深圳、成都、贵阳、福州等城市也相继出台了新建筑标准，对阳台、飘窗等空间参数进行调整，并将设备房、配电房、风雨连廊等公共空间不计入公摊面积。

以深圳为例，2024版《深圳市建筑设计规则》修订后，阳台进深可由原来的不超过2.4米放宽，超过部分计入规定建面；凸窗进深由0.6米增加至0.8米；配电房、设备房、避难层、机房等公共空间不再计入公摊面积。这意味着住宅公摊面积减少，得房率提高。

深圳新规后首批户型的代表项目前海未来城相关负责人介绍，项目通过赠送飘窗、设置南北大阳台等方式提高得房率。市场上的项目普遍通过做大阳台面积、增加飘窗等方式实现高得房率。

图/亿翰智库

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，深圳新规对商品房供给造成较大影响，产品分化加剧，高品质产品更受欢迎。超高得房率项目在销售上更具竞争优势，变相降低房价，有利于项目去化。

“得房率”五问五答：

1.得房率是什么？和套内使用面积、销售面积有什么区别？

答：得房率指可供住户支配的面积（套内建筑面积）与每户建筑面积（销售面积）之比。套内建筑面积包括套内使用面积、墙体面积和阳台面积；销售面积则包括套内建筑面积和分摊的公用建筑面积（公摊面积）。

2.新规修改“不计容面积”对得房率有何影响？

答：新规将避难层、机房等公共空间列为“不计容面积”，意味着住宅公摊面积减少，得房率提高。

3.公摊面积对得房率有什么影响？

答：公摊面积包括电梯井、管道井、楼梯间等公共部分的建筑面积。新规规定部分辅助用房不计入容积率建筑面积和不纳入公摊面积，从而降低公摊面积，提升得房率。

4.超高得房率怎么实现？

答：开发商主要通过赠送设备平台、阳台露台、飘窗等面积来提高得房率。

5.在涉及得房率问题时，购房者应关注什么？

答：购房者应关注得房率、阳台露台等计算面积、哪些公共空间计入公摊面积以及开发商是否通过合规方式提高得房率。

（文章来源：新京报）