【大河财立方消息】12月19日，中指研究院正式发布了中国房地产市场2024年度总结及2025年展望报告。2024年，我国房地产市场整体延续了调整态势，前三季度新房销售同比下降显著，二手房市场则通过“以价换量”策略保持了一定的活跃度，但进入9月后，市场出现降温迹象。9月26日政治局会议提出的“促进房地产市场止跌回稳”政策，释放了强烈的维稳信号，为市场注入了信心。四季度以来，核心城市房地产市场出现明显升温。12月政治局会议再次强调“稳住楼市”，中央经济工作会议亦着重指出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为2025年楼市发展定下了基调。

展望2025年，政策力度加大有望推动市场预期修复，但房地产市场仍面临诸多挑战，整体或仍处于筑底阶段。根据中指研究院预测，中性情形下，明年全国商品房销售面积预计将下降约6%，市场销售恢复节奏将取决于已出台政策的推进与落实情况，特别是货币化安置100万套城中村改造、收储存量房等政策的实施。同时，受土地缩量、房企资金压力及高库存影响，短期内开工投资下行态势难以改变，明年盘活存量闲置土地政策的实施进展将是推动市场进入新循环、稳定投资开工的关键因素。

中指研究院综合国内外经济研究机构对2025年经济环境的预测，并参照近期宏观政策及重要会议精神，对2025年房地产市场做出以下假设：宏观经济增速保持平稳（GDP同比增长4.5%-5.0%）；货币信贷政策继续发力稳经济（M2同比增长8.0%-8.5%，利率继续下行）；房地产调控政策保持宽松，增量政策逐步落实。

在满足上述假设条件且未发生超预期事件的前提下，中指研究院测算得出，2025年全国房地产市场将呈现“销售规模恢复面临挑战，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。预计中性情形下，全国商品房销售面积同比下降6.3%；乐观情形下，若城中村改造及收储存量房等政策加快落实，居民置业意愿提升，销售面积或可实现止跌；悲观情形下，政策落实节奏较慢，居民置业意愿继续下降，销售面积同比预计下降12.5%。

房价方面，随着政策持续加力，预计明年上半年部分核心城市房价将逐步“止跌”。一方面，支持政策密集出台，居民房价预期明显改善；另一方面，房贷利率持续下调，目前大约在2.6%-2.8%之间，与租售比（2.1%左右）的差距逐步缩小。新开工方面，受土地缩量、房企资金承压、市场库存规模高等因素制约，2025年新开工规模难改下行趋势，预计中性情形下，新开工面积同比降幅在15.6%左右，绝对规模降至6.2亿平方米。投资方面，受土地成交大幅缩量及新开工规模继续下滑等因素影响，建筑工程投资和土地购置费预计仍将低位运行，拖累开发投资修复，中性情形下，2025年开发投资额同比预计下降8.7%。

根据各城市规自委公布的存量住宅用地及中指监测数据估算，截至2024年三季度，22城2021-2023年招拍挂成交涉宅用地中未动工地块共约930宗，规划建筑面积9497万平方米，成交价6044亿元，未动工宗数占比20%。其中，郑州、武汉未动工面积超过1000万平米。促进投资开工“止跌回稳”的关键在于盘活闲置存量土地，增加市场有效供应，推动市场进入新循环。

政策空间及力度、市场供求关系、城市聚集效应等是影响城市房地产市场恢复节奏的核心因素。短期内，政策支持及优化空间是影响市场走势的关键，包括限购限贷、房贷利率等政策空间，以及房票安置、收储存量房等政策推进节奏。同时，市场供求关系也决定着房价走势及市场恢复基础。中长期来看，城市人口吸引力、区域辐射力等决定了城市对外部购房需求的吸引力，是城市长期发展过程中形成的优势，短期难以发生较大改变。在多数城市取消限购的当下，城市聚集效应带来的外部新增购房需求也是支撑市场恢复的重要因素。

综合各影响因素来看，一线城市辐射范围广，人口吸附力强，购房需求旺盛，未来市场或率先止跌回稳。杭州、成都、西安、合肥、苏州等强二线城市产业基础较好，人口吸附力较强，且库存压力相对可控，未来市场恢复节奏或相对较快。而南京、武汉、郑州、无锡等库存水平较高、去化压力较大，重庆人口流出规模较大，这部分二线城市市场恢复节奏或相对较慢。根据中指初步测算，“十五五”期间，全国城镇住房需求总量约50.6亿平米（年均10亿平米左右），商品住宅年均销售面积约7-8亿平米，商品房年均销售面积约8.5-9.5亿平米。

（文章来源：大河财立方）