12月中旬，浙江省杭州市规划和自然资源局正式发布了《关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知》（简称“杭州容积率新规”），并将于2024年12月13日起正式施行。

新规规定，邻近高速、高架、铁路、航空航道沿线的居住用地，以及要求立面公建化的居住用地，若规划条件中明确需采用封闭式阳台，其阳台面积将按水平投影面积的1/2计算容积率。同时，符合条件的门厅、开放式风雨连廊，以及按规定移交的社区、养老、托育、卫生等公共服务配套设施，均不计入容积率。

此举旨在提升建设项目开发品质，打造优质住宅，改善居民人居环境，进一步激发房地产市场的活力。随着买方市场的到来，消费者对房屋品质的要求日益提升，杭州容积率新规的出台，正是响应了这一需求。

镜鉴咨询创始人张宏伟分析指出，从开发商角度看，当前楼市限价已基本取消，新规的出台，通过提升房屋实际使用面积，实现了房源户型附加值的提升。预计按建筑面积计算的房地产项目定价将有所提高，产品的价值有望得到更充分体现，房企也将因此获得更大的利润空间。

新规的导向性十分明显，容积率作为地块开发容量的表征指标，在城市更新过程中起着平衡成本与收益、决定开发增值等变量的关键作用。杭州容积率新规共包含9条计算规则，涉及停车、门厅、阳台等多处功能空间。新规实施后，有公建化立面要求的楼盘实际得房率将显著提高，购房者将在同样的建筑面积下获得更大的套内使用面积。

业内专家和房企人士普遍认为，杭州容积率新规将改变项目设计理念，对城市公共空间和人居风貌产生深远影响。消费者将是新规的最大受益者，新规将提升项目可售部分面积和货值，同时，不计容的风雨连廊等政策也将激励开发商在品质上不断升级。

然而，新规的实施并非一蹴而就，克而瑞分析师指出，新规对设计提出了一定要求，相关细化规则需要进一步跟进，具体标准规范也需要明确。例如，架空层、停车层的消防要求，架空停车屋顶的绿地，地面人车分流的控制要求等都需要进一步明确。

值得注意的是，新规还指出，实施城市更新的项目，配建的公共服务设施可不纳入容积率计算，若满足相应要求，还将给予奖励。这一规定旨在控制项目投资造价，提升建设品质，吸引更多企业投身城市更新。

近年来，随着房地产市场供需关系的逆转，产品层面的竞争愈发激烈。多地政府已出台容积率新规，通过设计半敞开空间实现赠送面积等手段，提升项目得房率。目前，合肥、长沙、佛山、肇庆等多个城市已明确发文，放松阳台尺寸限制，支持空中绿化面积不计入容积率。而北京也发布了《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》，鼓励在住宅首层设置架空层，打造共享绿色公共空间，设置开放风雨连廊和开敞阳台。

张宏伟认为，当前大部分热点城市的市场仍处于横盘阶段，各地推出的容积率新政，仅是对房屋计价方式进行调整，不会影响未来的价格预期。但对于产品品质的提升，政策提供了有利条件。在杭州楼市，随着新规的发布，产品竞争有望再度升级。12月19日和12月31日，杭州将有两场土拍共9宗涉宅地块出让，这些地块都将按照新规执行，房企的市场反应如何，将在这两场土拍中揭晓。

（图片来源：网络；文章来源：21世纪经济报道）