AI导读：

中信证券研报指出，2025年起，多重因素或共同推动中国核心都市圈市场潜力释放。核心城市地产政策放松空间大，高线城市财政开支从容。同时，制约人口集聚的关键因素也在变化，一线城市房价或率先止跌，进入正循环起点。

中信证券最新研报深度剖析了中国房地产市场的发展趋势，特别是核心都市圈的市场潜力。报告指出，自2025年起，多重因素或将共同推动中国核心都市圈市场潜力的释放。核心城市的地产政策存在显著的放松空间，2024年以来，需求侧的放松政策已主要集中在这些城市，且未来仍有进一步出台新政策的可能性。

高线城市的一般公共预算收入波动性较小，政府性基金收入通过供地结构的调节展现出更高的稳定性，这使得财政开支更加从容。同时，制约人口集聚的关键因素也在发生变化，特别是在教育领域。随着一线城市新出生人口的下降，中信证券预测，2025年之后，新市民子女在一线城市入学的难度将显著降低。

报告还从国际比较视角出发，指出尽管中国面临人口增长放缓、老龄化、房价过高等挑战，但市场广阔，结构性机会众多。特别是高线城市未释放的潜力，可能是推动房地产产业链走稳的关键需求根基。通过对比日本上世纪90年代的房地产周期，报告强调了区域差异在周期见顶前的快速扩大，以及核心城市潜力透支的风险。

然而，中国的情况有所不同。自2016年以来，中国房价出现了区域结构的逆转。一线城市房价上涨幅度放缓，而低线城市在因城施策的框架下，房价反而上涨更多。但近年来，低线城市的基础设施建设加速改善，消费潜能快速释放，不同区域常住人口年平均增长率的差异在迅速收窄。

中信证券认为，这些因素共同作用下，2025年起，中国核心都市圈的市场潜力将得到进一步释放。当前，一线城市房价已出现率先止跌的迹象，这可能是高线城市进入正循环的起点。报告还指出了潜在的风险因素，包括政策出台不够及时、房价继续下行的风险，以及低线城市土地储备和在建工程难以去化的风险等。

在投资策略方面，中信证券建议投资者关注具备可持续发展能力、聚焦核心城市的房地产企业；受益于核心城市居民消费复苏和产业发展机会的商管、商业地产和园区公司；核心区域布局占比高的物业服务公司；以及聚焦核心城市的经纪服务商。

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（文章来源：财联社）